Das IVD-Institut hat den Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen in den Groß- und Mittelstädten Baden-Württembergs am Beispiel von Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) ermittelt.

„Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen - d.h. der Teil des Konsumbudgets privater Haushalte, der für die Bereiche Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung verwendet wird - verbuchte im Herbst 2020 Mannheim mit 30 %, die Landeshauptstadt Stuttgart folgte knapp dahinter mit 29 %“, so Prof. Ste- phan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Heidelberg und Freiburg im Breisgau schlossen sich mit jeweils 28 % an.

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Nach einer Analyse des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im Jahr 2020 bei insgesamt 64,3 Mrd. €.

„Wie vom IVD-Marktforschungsinstitut prognostiziert, nahm das Immobilienumsatzvolumen in Bayern im Jahr 2020 trotz der Pandemie deutlich zu“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Anstieg für das gesamte Jahr 2020 betrug beachtliche +7 % gegenüber 2019.“ Seit 2009 stiegen die Immobilien- umsätze im Freistaat kontinuierlich an und verbuchen über diesen Zeitraum einen Zuwachs von +146 %.

Insbesondere das erste starke Quartal, also noch vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie, trug mit Immobilienumsätzen von 18,7 Mrd. € zu diesem herausragenden Ergebnis bei. Nach einer leichten „Delle“ mit lediglich 13,7 Mrd. € im zweiten Quartal im Zusammenhang mit dem Corona-Ausbruch nahm der Markt im dritten Quartal mit 14,4 Mrd. € wieder deutlich mehr Fahrt auf. Das vierte Quartal schloss mit einem sehr guten Ergebnis von 17,5 Mrd. € ab.

Der Dauerboom auf dem bayerischen Immobilieninvestmentmarkt hält trotz der Pandemie unverändert an - seit Jahren erreichen die Immobilienumsätze neue Höchstwerte. Ausschlaggebend für die Attraktivität von Immobilien in Bayern ist eine trotz Pandemie weiterhin relativ robuste Wirtschaft, die anhaltende Niedrigzinsphase sowie ein Mangel an Anlagealternativen für konservative Anleger. Darüber hinaus gelten Immobilien als eine wichtige Säule der Altersvorsorge.

„Die Nullzinspolitik der EZB sowie auch Strafzinsen auf Erspartes drängen Investo- ren zum Erwerb von Immobilien und können somit weiterhin als Preistreiber identifiziert werden,“ so Prof. Stephan Kippes. „Ebenfalls verantwortlich für den Anstieg der Immobilienpreise und somit auch des Umsatzvolumens sind die hohen Baukosten und die sehr beachtlichen Baugrundstückpreise in weiten Teilen des Freistaats.“

Auch in der bundesweiten Betrachtung verzeichneten die Immobilienumsätze im COVID-gebeutelten Jahr 2020 ein Plus von 4,5 % gegenüber 2019. Demnach wurden Immobilien im Gesamtwert von 310,7 Mrd. € umgesetzt (2019: 297,2 Mrd. €).

Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerb- steuer. Grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen oder Share-Deals, bei denen Immobilien in einem Unternehmensmantel gehandelt werden, sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten.

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Das IVD-Institut hat die Neuvertragsmieten bei Bestandswohnungen (Wohnungen mit Baujahr ab 1950) in den Großstädten Baden-Württembergs 2020 untersucht.

„Erwartungsgemäß führt Stuttgart das Ranking der Mietpreise in Baden-Württemberg an“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Der Anteil der zur Vermietung angebotenen Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 15 € und mehr lag in der Landeshauptstadt bei 41 %. Der günstigsten Preiskategorie (bis unter 7 €/m2) wurde dagegen nur 1 % der erfassten Wohnungen zugeordnet. Nach Stuttgart wiesen Freiburg und Heidelberg die teuersten Mieten aus.

Das mit Abstand günstigste Mietniveau im Vergleich der Großstädte verzeichnete Pforzheim, gefolgt von Ulm.

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Nachlassende Dynamik und abnehmende Preiszuwächse bestimmen aktuell den Markt

Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 16. November 2020 auf einer Pressekonferenz den traditionellen „CityReport Stuttgart Herbst 2020“ vorgestellt. „Die bisher den Stuttgarter Markt prägende Dynamik hat spürbar nachgelassen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Auch wenn die Preisentwicklung für Wohnimmobilien bis jetzt tendenziell steigend ist, liegt eine getrübte Stimmung bei den Marktakteuren in der Luft.“

Der Immobilienmarkt für Kaufobjekte hat sich in der COVID 19-Pandemie verlangsamt, dies ist an der schrumpfenden Zahl der Wohnungsangebote, der Besichtigungen und der Kaufverträge festzumachen. Vergleicht man z.B. die Anzahl der angebotenen Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den vergangenen vier Wochen mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum, so ist ein Rückgang von -7,2 % festzustellen (Vergleich Erfassungszeiträume 05.10.-08.11.2020 und 05.10.-08.11.2019). Für das laufende Jahr 2020 beträgt die Abnahme der Angebote -3,7 % (verglichen mit dem entsprechenden Zeitraum im Jahr 2019).

„Der Kreis der Kaufinteressenten hat sich vorwiegend auf Menschen mit klassischen Kaufmotiven reduziert, die mit Bedacht am Markt agieren. Ähnlich erfolgt der Verkauf auf der Verkäuferseite – auch durch klassische Verkaufsmotive angetrieben“, berichtet Prof. Stephan Kippes. Kaufinteressenten, die vor dem Corona-Ausbruch noch im letzten Moment vor dem Zinsanstieg „auf den fahrenden Immobilienboom-Zug aufspringen wollten“ und eher preisunempfindlich waren, sind am Markt deutlich weniger präsent.

Wohnimmobilien zum Kauf

Die Stimmung am Markt spiegelt sich auch in den Zahlen wider, die das IVD-Institut im Herbst 2020 erhoben hat. Eine moderate Preisentwicklung sorgt für das Abflachen der Preiskurve, wobei die Teuerungsraten beim Baugrund für Einfamilienhäuser und Geschossbau sowie bei Wohnimmobilien vom unteren zum oberen Preissegment abnehmen. Konkret heißt das: Bei Kaufobjekten im unteren Preissegment betragen die Zuwächse etwa +1,5 % im Vergleich zum Frühjahr 2020, bei Kaufimmobilien im mittleren Preissegment liegen die Zuwächse bei etwa +1,0 % und in der oberen Preisklasse betragen diese lediglich verhaltene +0,5 %, „wobei ein Abflachen der Preisentwicklung in Stuttgart vor dem Hintergrund der ausgeprägten Anstiege über viele Jahre schon fast eine kleine Sensation ist“, so Prof. Stephan Kippes.

„Für eine Eigentumswohnung/Bestand mit gutem Wohnwert wird im Herbst 2020 ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.150 € bezahlt. Für Objekte im oberen Preissegment mit bester Ausstattung werden Kaufpreise um die 10.000 €/m² aufgerufen“, so der IVD-Marktberichterstatter Dirk Karge. Experten berichten, dass Eigentumswohnungen über 10.000 €/m² seit etwa einem Jahr eine Marktsättigung erfahren.

Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden im Herbst 2020 im Stadtbereich 8.080 €/m² bezahlt. In der Spitze bewegen sich die Kaufpreise für eine neugebaute Eigentumswohnung um die 15.000 €/m².

„Seit einigen Jahren verzeichnet das Marktsegment der Häuser zum Kauf aufgrund des knappen Angebots wenig Dynamik. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand liegt in Stuttgart aktuell bei durchschnittlich 1.190.000 €“, berichtet der IVD-Marktberichterstatter Jörg Kinkel. Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden 725.000 € bezahlt.

Der Stuttgarter Grundstücksmarkt zeichnet sich durch einen enormen Mangel an Baugrundstücken aus. Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser liegen im Herbst 2020 durchschnittlich bei 1.410 €/m² und für Baugrundstücke für Geschossbau bei 1.850 €/m² (jeweils gute Wohnlage). Marktexperten erwarten, dass die Bodenpreise zum Jahresende kaum noch Preissteigerungen aufweisen werden.

Wohnimmobilien zur Miete

Der Mietmarkt ist schnelllebig und reagiert rascher auf Veränderungen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie im Vermietungsbereich im Vergleich zum Kaufmarkt deutlich sichtbarer sind. So konnte eine geringere Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment beobachtet werden. Ein leichtes Nachlassen der Nachfrage in diesem Preissegment konnte bereits vor der COVID 19-Krise registriert werden, als Arbeitnehmer aus der etwas schwächelnden Automobilindustrie zunehmend zurückhaltend agierten.

Mietobjekte werden unter neuen coronabedingten Voraussetzungen differenzierter betrachtet. Schwächere Objekte, die vor der Coronakrise im sogenannten Sog-effekt noch mitgezogen wurden, finden aktuell schwerer Abnehmer. Generell finden aktuell weniger Besichtigungen statt, der Markt verliert an Stuttgart prägenden Dynamik.

Dennoch ist die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt in der Landeshauptstadt immer noch sehr hoch. Das schon länger aus den Fugen geratene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnraum bleibt auch in Zeiten der Corona-Pandemie unausgewogen. Angesichts der weiter steigenden Zahl an Einpersonenhaushalten ist mit einem weiteren Anstieg des Wohnraumbedarfs zu rechnen.

Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge liegen die Mietpreise in Stuttgart im Herbst 2020 wie folgt: Altbauwohnungen kosten 15,30 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 15,20 €/m² und neu errichtete Mietwohnungen 16,60 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen). Im Halbjahresvergleich stiegen die Mieten im mittleren Preissegment bei Altbau- und Bestandswohnungen um verhaltene +1 % bis 2 %, Mieten für Wohnungen/Neubau blieben konstant. Im unteren und oberen Preissegment ist das Mietniveau seit Frühjahr 2020 nahezu unverändert.

Nach wie vor besteht im unteren und mittleren Preissegment ein extremer Wohnungsmangel. Dies betrifft insbesondere kleinere bis mittelgroße Mietwohnungen.

Gewerbe

Die Corona-Pandemie hat den stationären Retail-Markt schwer getroffen und wird zum Katalysator für die bereits vor einigen Jahren begonnenen Veränderungsprozesse. In seiner aktuellen Erhebung misst das IVD-Institut einen coronabedingten Rückgang der Ladenmieten von -10 % im Geschäftskern und -4 % im Nebenkern (jeweils im Vergleich zum Frühjahr 2020). Der Leerstand bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau konstant.

Angesichts der unsicheren Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt sind auch hier Abschläge bei den Mieten festzustellen, diese bewegen sich zwischen -1 % und -2 % gegenüber Frühjahr 2020. Die Multiplikatoren für Büroobjekte gehen ebenfalls leicht zurück.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden marktrelevanten Tendenzen:

• Herausragende Ergebnisse bei Immobilienumsätzen: Bis Ende 2020 könnte das landesweite Umsatzvolumen bei Immobilien zum zweiten Mal in Folge die 40 Mrd. €-Marke deutlich übertreffen (IVD-Prognose: 44,1 Mrd. €) – und das trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage in Folge der Coronakrise.
• Zinssätze stark sinkend: Im September 2020 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz im Juli 2020 bei 1,24 % (Vorjahresmonat: 1,49 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag bei 1,39 % (Vorjahresmonat 1,43 %).
• Stuttgarter Arbeitsmarkt schwächelt: In der Landeshauptstadt Stuttgart stieg die Arbeitslosenzahl coronabedingt spürbar an und lag im Oktober 2020 bei 19.888 Erwerbslosen. Gegenüber dem Vorjahresmonat betrug die Veränderung +37,6 %. Somit galten im Oktober 2020 5,7 % der erwerbsfähigen Stuttgarter als arbeitslos (Vorjahresmonat: 4,2 %). Auf Bundeslandebene wurden ebenfalls steigende Arbeitslosenzahlen registriert (+38,4 % mehr als im Vorjahresmonat), was u.U. auch auf die wirtschaftlichen Probleme in der Automobilbranche zurückzuführen ist, die traditionell stark in Baden-Württemberg verankert ist.
• Kosten für regelmäßige Instandhaltung am stärksten gestiegen: Im Vergleich zu 2015 ist der höchste Anstieg der Wohnnebenkosten für die regelmäßige Instandhaltung (+13,8 %) zu verzeichnen, gefolgt von den Kosten für die Müllabfuhr (+9,2 %) und die Wasserversorgung (+8,3 %). Bei den Kosten für die Abwasserentsorgung sowie für Strom, Gas und andere Brennstoffe wurden minimale Rückgänge gemessen.

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