Urteil vom 03.03.2021 – XII ZR 92/19

Amtlicher Leitsatz: 

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: „Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“) in einem Mietvertrag (hier über Geschäftsräume)

Zum Sachverhalt:

In einem Mietvertrag (über Geschäftsräume) fand sich die Klausel:

㤠14 Sonstiges

1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.
2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden.“

In dem Rechtsstreit hat die beklagte Mieterin unter Zeugenbeweis vorgetragen, der Vermieter habe ihr vor Mietbeginn bestimmte bauliche Standards (bzgl. einer Verglasung) versprochen; wegen deren Nichteinhaltung hatte die Mieterin gemindert und es ging nun letztlich um die Rechtmäßigkeit der Minderung. Da die Thematik der Verglasung nicht im Mietvertrag aufgenommen war, wurde die Frage relevant, ob die Klausel in § 14 Ziff. 1 des Mietvertrags zulässig ist. Auch wenn dieses Urteil zu einem Gewerberaummietvertrag ergangen ist, ist es vollständig auf das Wohnraummietrecht übertragbar. Auch in Wohnraummietverträgen werden solche Vollständigkeitsklauseln fast durchgängig verwendet.

Die Entscheidung:

Der BGH hält an seiner Rechtsprechung (übrigens auch der des VIII. Zivilsenats, der fürs Wohnraummietrecht zuständig ist) fest, wonach solche Klauseln lediglich die ohnehin eingreifende Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Vertragsurkunde wiedergeben. Demjenigen, der sich auf eine abweichende mündliche Vereinbarung berufen will, müssen sie aber den Gegenbeweis offenlassen. Eine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher Abreden kann solchen Klauseln nicht entnommen werden, auch nicht, dass Verhandlungen zwischen den Parteien vor Abschluss eines schriftlichen Vertrags keinerlei Bedeutung mehr haben dürften. AGB-rechtlich wäre so etwas spätestens als Beweislastumkehr-Regelung unzulässig. Ohne weitere Feststellungen zum tatsächlichen Willen der Vertragsparteien sei einer solchen Klausel auch nicht zu entnehmen, dass die Parteien mit dem schriftlichen Vertrag von ihren vorvertraglichen mündlichen Vereinbarungen abrücken wollten. Es müsse im Einzelfall durch Prüfung des Willens beider Parteien ermittelt werden, ob sie mit Abschluss des schriftlichen Vertrags solche nicht formal in den Vertrag aufgenommenen Vereinbarungen bzw. Zusagen in Wegfall bringen wollten. Auch die Schriftformklausel in § 14 Ziff. 2 half dem klagenden Vermieter nicht, weil sie sich ja nur auf nachfolgende Änderungsvereinbarung beziehen konnte

Praxishinweise:

Solche „Vollständigkeitsklauseln“ werden immer wieder verwendet. Man sollte sich dadurch aber nicht in Sicherheit wiegen. Gerade bei Gewerberaummietverträgen von längerer Dauer ist immer an das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu denken. Alles, was nach dem Willen der Parteien Gegenstand der vertraglichen Einigung sein soll, muss daher unbedingt im Vertrag Erwähnung finden. Heilungsklauseln helfen nicht einmal, solche Unterlassungen nachträglich geheilt zu bekommen. Im Wohnraummietrecht gewinnen vor allem Beschaffenheitsvereinbarungen bzgl. der Mietsache, die außerhalb der Vertragsurkunde getroffen wurden, immer wieder erhebliche Bedeutung. Hier sollten sowohl Vermieter als auch Mieter auf der Hut sein, klar im Vertrag zu regeln, was denn eigentlich gelten soll. Also: Ggf. solche Klauseln wie § 14 aus dem Streitfall weiter verwenden, aber den Inhalt aller Vereinbarungen vollständig im schriftlichen Vertrag aufnehmen!

Der Beitrag BGH zu sog. „Vollständigkeitsklauseln“ erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.

BGH, Urteil vom 11.12.2020, Az: V ZR 26/20.

Amtlicher Leitsatz

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

Zum Sachverhalt

Die Klägerin (bzw. deren Erblasserin) hatte eine Wohnung vermietet. Der Mieter hatte einen Teil davon untervermietet. Nachdem der Mieter verstorben war und das Mietverhältnis endete (also kein Eintritt eines Hausgenossen oder Nachfolge eines Erben), verlangte die Klägerin von dem Untermieter die gesamte Wohnung heraus. Da der Untermieter die Herausgabe verweigerte, musste die Herausgabe klageweise geltend gemacht werden. Zusätzlich verlangte die Klägerin vom „Untermieter“ Nutzungsentschädigung.

Begründung

Ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung der gesamten Wohnung ergab sich nach BGH aus § 990 Abs. 2 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB. Zunächst war die alte akademische Frage abzuräumen, dass die Vorschriften über den Herausgabeanspruch des Eigentümers auch gegenüber dem nicht mehr berechtigten Besitzer gelten, bei dem also zwischenzeitlich das ursprünglich vom Hauptmieter abgeleitete Besitzrecht gegenüber der Klägerin erloschen war. Weitere Voraussetzung für einen Anspruch auf Ersatz des durch die Verzögerung der Herausgabe entstehenden Schadens war aber, dass der vormalige Untermieter bei Erwerb des Besitzes bösgläubig war oder von dem Fehlen/Wegfall des Besitzrechts später erfahren hat. Letzteres wurde im Fall bejaht. Dabei entfalle der böse Glaube, der Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs ist, nicht bereits weil der Erblasser der Klägerin als ursprünglicher Vermieter der Untervermietung zugestimmt hatte. Aber auch eine im Rahmen des Räumungsrechtsstreits eingeräumte Räumungsfrist ändert daran nichts, weil sie lediglich verfahrensrechtlicher Aufschub ist, nicht aber die materiellrechtliche Herausgabepflicht ändert. Darüber hinaus entschied der BGH, dass der „Untermieter“ Ersatz hinsichtlich der gesamten Wohnung, nicht nur der ursprünglich von ihm untergemieteten Teilfläche zu zahlen hat, weil es dem Eigentümer nicht zumutbar sei, nur Teile der Wohnung zu vermieten. Der Mietausfallschaden ist damit – bezogen auf die ganze Wohnung – zu berechnen. Eine analoge Anwendung des § 571 Abs. 2 BGB vorliegend auf das Verhältnis zwischen Untermieter und Hauptvermieter (die in der Literatur und Rspr. sehr umstritten ist), wonach bei Gewährung einer Räumungsfrist der Mieter nicht für über den Schaden der Vorenthaltung hinausgehenden Schaden haftet, lässt der BGH (wenngleich er sehr zu dieser Analogie neigt) offen, weil es auch dann nicht zu einer Begrenzung des Schadensersatzanspruchs der Klägerin gegen den „Untermieter“ auf den ihm seinerzeit im Wege der Untermiete überlassenen Teil der Wohnung komme. Dass damit ein Untermieter Räumungsschutz nur um den Preis einer Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung in Anspruch nehmen könne, sei hinzuzunehmen. Dem Vermieter steht dann also ein Anspruch auf Entschädigung für die gesamte Wohnung in Höhe einer ortsüblichen Miete für den Zeitraum der Vorenthaltung zu.

Praxishinweise

Untermieter, die den untervermieteten Teil der Wohnung nach Ende des Hauptmietvertrags nicht herausgeben, leben gefährlich! Sie müssen damit rechnen, letztlich dem Vermieter einen Betrag in Höhe der Miete für die ganze Wohnung bezahlen zu müssen, wenn sie ihren unterangemieteten Teil zurückbehalten.

Umgekehrt sind durch das Urteil die Gefahren für Vermieter geringer, dass ihr Verhalten als teilweiser Verzicht auf die Mietentschädigung angesehen werden könnte. Sinnvoll bleibt es für Vermieter, schon bei Erteilung einer Untermieterlaubnis und spätestens bei Ende des Hauptmietvertrags immer deutlich zu machen, dass der Herausgabeanspruch gegenüber dem Mieter und auch dem Untermieter uneingeschränkt aufrechterhalten wird.

Der Beitrag Zur Nutzungsentschädigung des Eigentümers gegen den Untermieter seines Mieters erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.

BGH, Urteil vom 19.08.2020, Az: VIII ZR 374/18

Amtlicher Leitsatz:

Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.

Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

Zum Sachverhalt:

Der Vermieter hatte eine Wohnung, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, bis Ende 2012 zu Wohnzwecken für eine Nettokaltmiete von 950 € vermietet. Im Zeitraum zwischen 2012 und 2016 wurde die Einheit zu einer Gesamtmiete von monatlich 900 € als Büro vermietet. 2016 mietete die Klägerin dann die Wohnung zu Wohnzwecken an zu einer Nettokaltmiete von 950 €. Gut ein Jahr nach Mietbeginn rügte die Klägerin/Mieterin, dass diese Nettokaltmiete die nach dem einschlägigen Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Sie forderte daher die Zustimmung des Vermieters zu der entsprechen den Mietreduzierung und die Rückzahlung überzahlter Miete. Sie berief sich dabei auf die Bestimmung des § 556d BGB, wonach Wohnraum, der in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, nur zu einem Anfangsmietzins vermietet werden darf, soweit dieser max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Berufungsgericht hat zunächst entschieden, dass sich der Vermieter auf die früher (also bis 2012) vereinbarte Nettokaltmiete von 950 € berufen und deshalb gemäß § 556e Abs. 1 BGB eine höhere als die max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangen durfte. In der Revisionsinstanz hob der BGH diese Entscheidung auf.

Begründung

Der BGH legt zunächst die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB dahin aus, dass diese sich nur auf die Fälle bezieht, in denen mit dem Begriff des vorhe rigen Mieters ausschließlich auf den direkten Mietvorgänger abgestellt wird, soweit diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet war. Die sogenannte „Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB komme also ausschließlich als Wohnraummiete in Betracht, nicht aber etwa als Miete aus der Vermietung der Räumlichkeiten zu anderen als zu Wohnzwecken. Unter Heranziehung allgemeiner Auslegungsgrundsätze kommt der BGH des weiteren zu dem Ergebnis, dass mit dem „vorherigen Mieter" im Sinne des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB nur der zeitlich letzte Vormieter gemeint sein kann, nicht irgendein Vormieter, der die Räume in der Vergangenheit irgendwann einmal innehatte. Aus den Zielen des Gesetzgebers, insbesondere einer Gentrifizierung der Mietbezirke entgegenzuwirken und sicherzustellen, dass die Bevölkerung bezahlbare Mietwohnungen findet, des Weiteren eine Abwanderung einkommensschwacher Mieter abzuwehren, leitet das Gericht ab, dass die Ausnahmeregelung des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB eng auszulegen ist. Aus den Erwägungen des Gesetzgebers ergebe sich zudem, dass die Bestimmung neu errichtete Wohnungen in den Blick genommen habe, die vor dem 1.10.2014 vermietet worden seien; insoweit sollte dem Vermieter jeweils für den Fall, dass ein Mieter bereits wenige Monate nach Einzug in den Neubau kündigt, die erforderliche Investitionssicherheit bewahrt werden, indem ihm weiterhin gestattet sein sollte, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren, auch wenn sie mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der BGH erkennt nicht, dass § 556e Abs. 1 BGB in vergleichbarer Weise den Vermieter schützen will, der sich zwischenzeitlich zu einer Nutzungsänderung entschließt und die Wohnung danach wieder zu Wohnzwecken vermieten möchte. Abschließend hält das Gericht dieses Ergebnis auch im Lichte des grundrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) für haltbar.

Praxishinweise:

Die Frage, was als Vormiete anzusehen ist, ist damit geklärt. Alle denkbaren Versuche von Vermietern, auf vor dem letzten Mietverhältnis zurückliegende frühere Mietverhältnisse, die einen höheren Mietzins zugrunde gelegt haben, zurückzugreifen, sind somit künftig zum Scheitern verurteilt. Die Wohltat des § 556e Abs. 1 BGB, also eine mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Ausgangsmiete, kann der Vermieter nur erwarten, wenn er auf das letzte Mietverhältnis, das ein Wohnraummietverhältnis gewesen sein muss, abstellen kann. Zudem wird sie nur dem Vermieter zuteil, der ein identisches Mietobjekt vermietet. Sollte also zwischen dem Vormietverhältnis und der nachfolgenden Vermietung das Miet- objekt erheblich verändert werden (Verringerung oder Erweiterung des Raumprogramms), ist die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Umstritten ist wohl noch die Frage, ob bei einer Erweiterung der Mieträumlichkeiten dennoch auf die letzte Vormiete abgestellt werden kann, wenn sie höher war als die nach § 556d Abs. 1 BGB gesetzlich gekappte Ausgangsmiete. Die herrschende Meinung sieht i.Ü. eine Änderung gegenüber dem Vormietverhältnis auch dann, wenn im Vormietvertrag die Mietfläche falsch zu hoch angegeben war (Abweichung um mindestens 10 %). Wenn im neuen Mietvertrag nun die richtige Mietfläche vereinbart wird, handelt es sich nach wohl h.M. um eine Änderung des Mietobjekts, esliegt dann also keine heranzuziehende Vormiete vor. Unschädlich sollen bloße Än- derungen der Mietstruktur sein, wobei insoweit vieles umstritten ist.

Der Beitrag Klärung zum Verständnis der „Vormiete“, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu höherer Eingangsmiete berechtigt erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.