Das IVD-Marktforschungsinstitut analysierte das Preisniveau bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart im Vergleich der deutschen Immobilienmetropolen („Big 7“ genannt) im ersten Quartal 2021. Bei den Preisen handelt es sich um Angebotspreise.

„Allen coronabedingten Unsicherheiten zum Trotz zeigen sich die Immobilienmärkte der deutschen Top-Standorte stabil und weiterhin dynamisch. Die Landeshauptstadt München ist und bleibt die mit Abstand teuerste Immobilienmetropole unter den deutschen Big 7. Die überwiegende Mehrheit der Angebote an Eigentumswohnungen (70 %) liegt bei über 8.000 €/m²“, resümiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „In Stuttgart sind dieser Preiskategorie lediglich 3 % der Wohnungskaufangebote zuzuordnen. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs rangiert mit ihrem niedrigeren Preisniveau für Eigentumswohnungen im unteren Bereich des Big 7 Rankings.“

Mit 2 % ist der Anteil der angebotenen Münchener Eigentumswohnungen unter 5.000 €/m² verschwindend gering, in Stuttgart finden sich die Hälfte aller Wohnungskaufangebote in dieser Preisklasse.

Mit Beginn der Corona-Pandemie wurde kurzzeitig das Wirtschaftsleben und auch der Immobilienmarkt gelähmt. Die Aktienmärkte wurden sehr volatil. Auch der Immobilienmarkt war zeitweise in Schockstarre. Das seit Jahren ohnehin schon knappe Angebot wurde schlagartig weiter reduziert. Doch bereits wenige Wochen nach dem Ausbruch der Pandemie zog die Nachfrage deutlich an. Eine Preisstagnation oder gar Preisreduzierungen sind in den Angeboten nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil, der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre setzt sich in den Immobilienmetropolen fort.

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Das IVD-Institut hat die wöchentliche Passantenfrequenz in der Königstraße in Stuttgart seit Anfang 2020 auf Basis von hystreet.com (Dauerfrequenzzählung) analysiert.

„In der von starken Schwankungen geprägten Frequenz-Kurve fallen insbesondere die beiden markanten Einbrüche in Folge der harten Lockdown-Maßnahmen ins Auge“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die neuerliche Schließung u.a. von Einzelhandel und Gastronomie ab Mitte Dezember 2020 ließ die Passanten-Zahlen auf ein fast so niedriges Niveau fallen, wie es bereits im Frühjahr 2020 zu beobachten war.“

Die in der Betrachtung höchste Frequenz-Zahl am Messpunkt Königstraße Mitte wurde in Kalenderwoche 6/2020 ermittelt, als rd. 342.000 Menschen die beliebte Einkaufsmeile durchquerten (nicht in die Analyse einbezogen wird KW 1/20 mit ihrer silvesterbedingt hohen Passanten-Zahl).

Mit Beginn der Ausgangsbeschränkungen sowie der Schließung u.a. von stationärem Einzelhandel und Gastronomie wurde in KW 13/20 der absolute Tiefpunkt erreicht; gerade einmal 50.000 Passanten (15 % des Jahreshöchstwertes) waren während der kompletten Woche in der sonst so hochfrequentierten Königstraße unterwegs.

Ein vermindertes Infektionsgeschehen in den Sommermonaten erlaubte Lockerungen und die Menschen zog es wieder vermehrt in die innerstädtische Einkaufsstraße. Einzelhandel und Gastronomie konnten unter strengen Hygienekonzepten ihren Betrieb weitestgehend wieder aufnehmen.

Während der zweite Lockdown ab Herbst 2020 mit moderateren Maßnahmen begann („Lockdown light“), wurde das gesellschaftliche Leben ab KW 51/20 erneut komplett heruntergefahren. Die Passanten-Zahlen in der Königstraße bewegen sich seitdem auf einem fast so niedrigen Niveau wie im Frühjahr 2020. In KW 6/21 Mitte Februar 2021 durchquerten rd. 90.000 Menschen die Einkaufsmeile.

Gerieten zahlreiche Einzelhändler, Gastronomen und Hoteliers bereits im Frühjahr 2020 in eine existenzielle Notlage, so hat der erneute harte Lockdown die Situation – u.a. auch wegen des massiv eingeschränkten Weihnachtsgeschäfts – weiter verschärft. „Eine speziell auch durch die Pandemie immer stärker werdende Verlagerung in Richtung Online-Handel zu Lasten des stationären Betriebs und in Folge dessen ein vermehrter Abbau im Filialnetz werden nach Corona auch das Straßenbild in der beliebten Königstraße verändern, wobei Nebenkernlagen hiervon deutlich stärker betroffen sein dürften,“ fürchtet Prof. Stephan Kippes.

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Das IVD-Institut hat den Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen in den Groß- und Mittelstädten Baden-Württembergs am Beispiel von Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) ermittelt.

„Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen - d.h. der Teil des Konsumbudgets privater Haushalte, der für die Bereiche Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung verwendet wird - verbuchte im Herbst 2020 Mannheim mit 30 %, die Landeshauptstadt Stuttgart folgte knapp dahinter mit 29 %“, so Prof. Ste- phan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Heidelberg und Freiburg im Breisgau schlossen sich mit jeweils 28 % an.

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Das IVD-Institut hat die Neuvertragsmieten bei Bestandswohnungen (Wohnungen mit Baujahr ab 1950) in den Großstädten Baden-Württembergs 2020 untersucht.

„Erwartungsgemäß führt Stuttgart das Ranking der Mietpreise in Baden-Württemberg an“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Der Anteil der zur Vermietung angebotenen Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 15 € und mehr lag in der Landeshauptstadt bei 41 %. Der günstigsten Preiskategorie (bis unter 7 €/m2) wurde dagegen nur 1 % der erfassten Wohnungen zugeordnet. Nach Stuttgart wiesen Freiburg und Heidelberg die teuersten Mieten aus.

Das mit Abstand günstigste Mietniveau im Vergleich der Großstädte verzeichnete Pforzheim, gefolgt von Ulm.

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