Das IVD-Marktforschungsinstitut analysierte das Preisniveau bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart im Vergleich der deutschen Immobilienmetropolen („Big 7“ genannt) im ersten Quartal 2021. Bei den Preisen handelt es sich um Angebotspreise.

„Allen coronabedingten Unsicherheiten zum Trotz zeigen sich die Immobilienmärkte der deutschen Top-Standorte stabil und weiterhin dynamisch. Die Landeshauptstadt München ist und bleibt die mit Abstand teuerste Immobilienmetropole unter den deutschen Big 7. Die überwiegende Mehrheit der Angebote an Eigentumswohnungen (70 %) liegt bei über 8.000 €/m²“, resümiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „In Stuttgart sind dieser Preiskategorie lediglich 3 % der Wohnungskaufangebote zuzuordnen. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs rangiert mit ihrem niedrigeren Preisniveau für Eigentumswohnungen im unteren Bereich des Big 7 Rankings.“

Mit 2 % ist der Anteil der angebotenen Münchener Eigentumswohnungen unter 5.000 €/m² verschwindend gering, in Stuttgart finden sich die Hälfte aller Wohnungskaufangebote in dieser Preisklasse.

Mit Beginn der Corona-Pandemie wurde kurzzeitig das Wirtschaftsleben und auch der Immobilienmarkt gelähmt. Die Aktienmärkte wurden sehr volatil. Auch der Immobilienmarkt war zeitweise in Schockstarre. Das seit Jahren ohnehin schon knappe Angebot wurde schlagartig weiter reduziert. Doch bereits wenige Wochen nach dem Ausbruch der Pandemie zog die Nachfrage deutlich an. Eine Preisstagnation oder gar Preisreduzierungen sind in den Angeboten nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil, der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre setzt sich in den Immobilienmetropolen fort.

Der Beitrag Preise für Eigentumswohnungen in den süddeutschen Immobilienmetropolen: Nur 2 % der Wohnungskaufangebote in München liegen unter 5.000 €/m², in Stuttgart fällt die Hälfte aller angebotenen Wohnungen in diese Preisklasse erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.

Das IVD-Institut hat die wöchentliche Passantenfrequenz in der Königstraße in Stuttgart seit Anfang 2020 auf Basis von hystreet.com (Dauerfrequenzzählung) analysiert.

„In der von starken Schwankungen geprägten Frequenz-Kurve fallen insbesondere die beiden markanten Einbrüche in Folge der harten Lockdown-Maßnahmen ins Auge“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die neuerliche Schließung u.a. von Einzelhandel und Gastronomie ab Mitte Dezember 2020 ließ die Passanten-Zahlen auf ein fast so niedriges Niveau fallen, wie es bereits im Frühjahr 2020 zu beobachten war.“

Die in der Betrachtung höchste Frequenz-Zahl am Messpunkt Königstraße Mitte wurde in Kalenderwoche 6/2020 ermittelt, als rd. 342.000 Menschen die beliebte Einkaufsmeile durchquerten (nicht in die Analyse einbezogen wird KW 1/20 mit ihrer silvesterbedingt hohen Passanten-Zahl).

Mit Beginn der Ausgangsbeschränkungen sowie der Schließung u.a. von stationärem Einzelhandel und Gastronomie wurde in KW 13/20 der absolute Tiefpunkt erreicht; gerade einmal 50.000 Passanten (15 % des Jahreshöchstwertes) waren während der kompletten Woche in der sonst so hochfrequentierten Königstraße unterwegs.

Ein vermindertes Infektionsgeschehen in den Sommermonaten erlaubte Lockerungen und die Menschen zog es wieder vermehrt in die innerstädtische Einkaufsstraße. Einzelhandel und Gastronomie konnten unter strengen Hygienekonzepten ihren Betrieb weitestgehend wieder aufnehmen.

Während der zweite Lockdown ab Herbst 2020 mit moderateren Maßnahmen begann („Lockdown light“), wurde das gesellschaftliche Leben ab KW 51/20 erneut komplett heruntergefahren. Die Passanten-Zahlen in der Königstraße bewegen sich seitdem auf einem fast so niedrigen Niveau wie im Frühjahr 2020. In KW 6/21 Mitte Februar 2021 durchquerten rd. 90.000 Menschen die Einkaufsmeile.

Gerieten zahlreiche Einzelhändler, Gastronomen und Hoteliers bereits im Frühjahr 2020 in eine existenzielle Notlage, so hat der erneute harte Lockdown die Situation – u.a. auch wegen des massiv eingeschränkten Weihnachtsgeschäfts – weiter verschärft. „Eine speziell auch durch die Pandemie immer stärker werdende Verlagerung in Richtung Online-Handel zu Lasten des stationären Betriebs und in Folge dessen ein vermehrter Abbau im Filialnetz werden nach Corona auch das Straßenbild in der beliebten Königstraße verändern, wobei Nebenkernlagen hiervon deutlich stärker betroffen sein dürften,“ fürchtet Prof. Stephan Kippes.

Der Beitrag Stuttgart: Passanten-Zahlen in Königstraße brechen im zweiten harten Corona-Lockdown erneut drastisch ein erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.

Das IVD-Institut hat den Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen in den Groß- und Mittelstädten Baden-Württembergs am Beispiel von Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) ermittelt.

„Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen - d.h. der Teil des Konsumbudgets privater Haushalte, der für die Bereiche Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung verwendet wird - verbuchte im Herbst 2020 Mannheim mit 30 %, die Landeshauptstadt Stuttgart folgte knapp dahinter mit 29 %“, so Prof. Ste- phan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Heidelberg und Freiburg im Breisgau schlossen sich mit jeweils 28 % an.

Der Beitrag Mannheim überholt Stuttgart beim Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen knapp erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.

Das IVD-Institut hat die Neuvertragsmieten bei Bestandswohnungen (Wohnungen mit Baujahr ab 1950) in den Großstädten Baden-Württembergs 2020 untersucht.

„Erwartungsgemäß führt Stuttgart das Ranking der Mietpreise in Baden-Württemberg an“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Der Anteil der zur Vermietung angebotenen Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 15 € und mehr lag in der Landeshauptstadt bei 41 %. Der günstigsten Preiskategorie (bis unter 7 €/m2) wurde dagegen nur 1 % der erfassten Wohnungen zugeordnet. Nach Stuttgart wiesen Freiburg und Heidelberg die teuersten Mieten aus.

Das mit Abstand günstigste Mietniveau im Vergleich der Großstädte verzeichnete Pforzheim, gefolgt von Ulm.

Der Beitrag Höchste Wohnungsmieten unter Großstädten Baden-Württembergs in Stuttgart, Freiburg und Heidelberg erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.

Nachlassende Dynamik und abnehmende Preiszuwächse bestimmen aktuell den Markt

Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 16. November 2020 auf einer Pressekonferenz den traditionellen „CityReport Stuttgart Herbst 2020“ vorgestellt. „Die bisher den Stuttgarter Markt prägende Dynamik hat spürbar nachgelassen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Auch wenn die Preisentwicklung für Wohnimmobilien bis jetzt tendenziell steigend ist, liegt eine getrübte Stimmung bei den Marktakteuren in der Luft.“

Der Immobilienmarkt für Kaufobjekte hat sich in der COVID 19-Pandemie verlangsamt, dies ist an der schrumpfenden Zahl der Wohnungsangebote, der Besichtigungen und der Kaufverträge festzumachen. Vergleicht man z.B. die Anzahl der angebotenen Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den vergangenen vier Wochen mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum, so ist ein Rückgang von -7,2 % festzustellen (Vergleich Erfassungszeiträume 05.10.-08.11.2020 und 05.10.-08.11.2019). Für das laufende Jahr 2020 beträgt die Abnahme der Angebote -3,7 % (verglichen mit dem entsprechenden Zeitraum im Jahr 2019).

„Der Kreis der Kaufinteressenten hat sich vorwiegend auf Menschen mit klassischen Kaufmotiven reduziert, die mit Bedacht am Markt agieren. Ähnlich erfolgt der Verkauf auf der Verkäuferseite – auch durch klassische Verkaufsmotive angetrieben“, berichtet Prof. Stephan Kippes. Kaufinteressenten, die vor dem Corona-Ausbruch noch im letzten Moment vor dem Zinsanstieg „auf den fahrenden Immobilienboom-Zug aufspringen wollten“ und eher preisunempfindlich waren, sind am Markt deutlich weniger präsent.

Wohnimmobilien zum Kauf

Die Stimmung am Markt spiegelt sich auch in den Zahlen wider, die das IVD-Institut im Herbst 2020 erhoben hat. Eine moderate Preisentwicklung sorgt für das Abflachen der Preiskurve, wobei die Teuerungsraten beim Baugrund für Einfamilienhäuser und Geschossbau sowie bei Wohnimmobilien vom unteren zum oberen Preissegment abnehmen. Konkret heißt das: Bei Kaufobjekten im unteren Preissegment betragen die Zuwächse etwa +1,5 % im Vergleich zum Frühjahr 2020, bei Kaufimmobilien im mittleren Preissegment liegen die Zuwächse bei etwa +1,0 % und in der oberen Preisklasse betragen diese lediglich verhaltene +0,5 %, „wobei ein Abflachen der Preisentwicklung in Stuttgart vor dem Hintergrund der ausgeprägten Anstiege über viele Jahre schon fast eine kleine Sensation ist“, so Prof. Stephan Kippes.

„Für eine Eigentumswohnung/Bestand mit gutem Wohnwert wird im Herbst 2020 ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.150 € bezahlt. Für Objekte im oberen Preissegment mit bester Ausstattung werden Kaufpreise um die 10.000 €/m² aufgerufen“, so der IVD-Marktberichterstatter Dirk Karge. Experten berichten, dass Eigentumswohnungen über 10.000 €/m² seit etwa einem Jahr eine Marktsättigung erfahren.

Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden im Herbst 2020 im Stadtbereich 8.080 €/m² bezahlt. In der Spitze bewegen sich die Kaufpreise für eine neugebaute Eigentumswohnung um die 15.000 €/m².

„Seit einigen Jahren verzeichnet das Marktsegment der Häuser zum Kauf aufgrund des knappen Angebots wenig Dynamik. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand liegt in Stuttgart aktuell bei durchschnittlich 1.190.000 €“, berichtet der IVD-Marktberichterstatter Jörg Kinkel. Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden 725.000 € bezahlt.

Der Stuttgarter Grundstücksmarkt zeichnet sich durch einen enormen Mangel an Baugrundstücken aus. Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser liegen im Herbst 2020 durchschnittlich bei 1.410 €/m² und für Baugrundstücke für Geschossbau bei 1.850 €/m² (jeweils gute Wohnlage). Marktexperten erwarten, dass die Bodenpreise zum Jahresende kaum noch Preissteigerungen aufweisen werden.

Wohnimmobilien zur Miete

Der Mietmarkt ist schnelllebig und reagiert rascher auf Veränderungen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie im Vermietungsbereich im Vergleich zum Kaufmarkt deutlich sichtbarer sind. So konnte eine geringere Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment beobachtet werden. Ein leichtes Nachlassen der Nachfrage in diesem Preissegment konnte bereits vor der COVID 19-Krise registriert werden, als Arbeitnehmer aus der etwas schwächelnden Automobilindustrie zunehmend zurückhaltend agierten.

Mietobjekte werden unter neuen coronabedingten Voraussetzungen differenzierter betrachtet. Schwächere Objekte, die vor der Coronakrise im sogenannten Sog-effekt noch mitgezogen wurden, finden aktuell schwerer Abnehmer. Generell finden aktuell weniger Besichtigungen statt, der Markt verliert an Stuttgart prägenden Dynamik.

Dennoch ist die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt in der Landeshauptstadt immer noch sehr hoch. Das schon länger aus den Fugen geratene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnraum bleibt auch in Zeiten der Corona-Pandemie unausgewogen. Angesichts der weiter steigenden Zahl an Einpersonenhaushalten ist mit einem weiteren Anstieg des Wohnraumbedarfs zu rechnen.

Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge liegen die Mietpreise in Stuttgart im Herbst 2020 wie folgt: Altbauwohnungen kosten 15,30 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 15,20 €/m² und neu errichtete Mietwohnungen 16,60 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen). Im Halbjahresvergleich stiegen die Mieten im mittleren Preissegment bei Altbau- und Bestandswohnungen um verhaltene +1 % bis 2 %, Mieten für Wohnungen/Neubau blieben konstant. Im unteren und oberen Preissegment ist das Mietniveau seit Frühjahr 2020 nahezu unverändert.

Nach wie vor besteht im unteren und mittleren Preissegment ein extremer Wohnungsmangel. Dies betrifft insbesondere kleinere bis mittelgroße Mietwohnungen.

Gewerbe

Die Corona-Pandemie hat den stationären Retail-Markt schwer getroffen und wird zum Katalysator für die bereits vor einigen Jahren begonnenen Veränderungsprozesse. In seiner aktuellen Erhebung misst das IVD-Institut einen coronabedingten Rückgang der Ladenmieten von -10 % im Geschäftskern und -4 % im Nebenkern (jeweils im Vergleich zum Frühjahr 2020). Der Leerstand bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau konstant.

Angesichts der unsicheren Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt sind auch hier Abschläge bei den Mieten festzustellen, diese bewegen sich zwischen -1 % und -2 % gegenüber Frühjahr 2020. Die Multiplikatoren für Büroobjekte gehen ebenfalls leicht zurück.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden marktrelevanten Tendenzen:

• Herausragende Ergebnisse bei Immobilienumsätzen: Bis Ende 2020 könnte das landesweite Umsatzvolumen bei Immobilien zum zweiten Mal in Folge die 40 Mrd. €-Marke deutlich übertreffen (IVD-Prognose: 44,1 Mrd. €) – und das trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage in Folge der Coronakrise.
• Zinssätze stark sinkend: Im September 2020 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz im Juli 2020 bei 1,24 % (Vorjahresmonat: 1,49 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag bei 1,39 % (Vorjahresmonat 1,43 %).
• Stuttgarter Arbeitsmarkt schwächelt: In der Landeshauptstadt Stuttgart stieg die Arbeitslosenzahl coronabedingt spürbar an und lag im Oktober 2020 bei 19.888 Erwerbslosen. Gegenüber dem Vorjahresmonat betrug die Veränderung +37,6 %. Somit galten im Oktober 2020 5,7 % der erwerbsfähigen Stuttgarter als arbeitslos (Vorjahresmonat: 4,2 %). Auf Bundeslandebene wurden ebenfalls steigende Arbeitslosenzahlen registriert (+38,4 % mehr als im Vorjahresmonat), was u.U. auch auf die wirtschaftlichen Probleme in der Automobilbranche zurückzuführen ist, die traditionell stark in Baden-Württemberg verankert ist.
• Kosten für regelmäßige Instandhaltung am stärksten gestiegen: Im Vergleich zu 2015 ist der höchste Anstieg der Wohnnebenkosten für die regelmäßige Instandhaltung (+13,8 %) zu verzeichnen, gefolgt von den Kosten für die Müllabfuhr (+9,2 %) und die Wasserversorgung (+8,3 %). Bei den Kosten für die Abwasserentsorgung sowie für Strom, Gas und andere Brennstoffe wurden minimale Rückgänge gemessen.

Der Beitrag IVD-CityReport Stuttgart Herbst 2020: Wohnimmobilienmarkt bekommt die Folgen der Corona-Pandemie allmählich zu spüren erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.

Wenn "Otto Normalbürger" innerhalb weniger Tage Post vom Rechtsanwalt, Amtsgericht und Landgericht erhält, dann ist er meistens stark verunsichert.

Ganz anders der Sachverständige: Der freut sich über neue Gutachtenaufträge mit interessanten Fragestellungen. 

Der Beitrag Post vom Rechtsanwalt, Amtsgericht und Landgericht erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.