(Wohn-) Flächenberechnungen


Mutwillig muss es gar nicht sein. Falsch gemessen, falsch gerechnet, falsch abgeschrieben – und schon enthält der Mietvertrag eine Flächenangabe die nicht stimmt. In der Praxis werden üblicherweise die

  • Wohnflächenverordnung (WoFlV)
  • II. Berechnungsverordnung (II. BV)
  • DIN 277
  • DIN 283
  • Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G)

als Regelwerk herangezogen. Dabei bereiten insbesondere die Anrechnung von Balkonen und Terrassen sowie die Berücksichtigung von Dachschrägen und Gauben in der Praxis Probleme und führen zu fehlerhaften Angaben im Mietvertrag.


Eine im Mietvertrag falsch angegebene Wohnfläche kann dabei sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter nachteilig sein und bares Geld bedeuten. Zum einen weil sich die Miethöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und diese als Quadratmetermiete – also in €/m² – angegeben wird. Zum anderen werden auch Teile der Neben- bzw. der Betriebskosten über einen Verteilerschlüssel entsprechend der Wohnungsgröße umgelegt.


Auch im Rahmen einer Immobilienfinanzierung kann eine Wohn-/Nutzflächenermittlung erforderlich werden. Nämlich immer dann, wenn vom Vorbesitzer nicht alle Unterlagen zur Verfügung gestellt werden können.

Die Leistungen der Flächenermittlung
  • Ortsbesichtigung durch einen Sachverständigen
  • Ermittlung der Wohn-, Nutz-, bzw. Mietfläche durch ein örtliches Aufmaß mittels Lasermessgerät auf Basis des vereinbarten Regelwerks
  • ggf. Anfertigung entsprechender Grundrisszeichnungen
  • Schriftliche Zusammenfassung der Flächenermittlung in Form einer Wohnflächenberechnung, einer Nutzflächenberechnung oder einer Mietflächenermittlung
  • ggf. Erstellung eines Wohnflächen-Zertifikats

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Häufige Fragen


Ist gesetzlich geregelt, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist?

Nein! Es gibt zwar verschiedene Normen die regeln wie die Wohnfläche zu ermitteln ist, diese unterscheiden sich jedoch im Detail – beispielsweise im Umfang der Anrechenbarkeit von Flächen unter Dachschrägen. Insofern ist es wichtig zu wissen nach welcher Norm oder Richtlinie eine Wohnflächenberechnung durchgeführt werden soll.

Haben die Vertragsparteien nichts weiter vereinbart, so ergibt sich aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Begriff “Wohnfläche” im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, oder auch im Zusammenhang mit der Inanspruhnahme von Sozialleistungen, ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zwingend maßgeblich.

Was ist die sogenannte 10-Prozent-Hürde?

Durch die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich die sogenannte 10-Prozent-Hürde entwickelt. Das bedeutet, dass Abweichungen – zwischen tatsächlicher und im Mietvertrag angegebener Wohnfläche von mehr als 10 Prozent – grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen und somit den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen.

Weicht die Quadratmeterzahl weniger als 10 Prozent ab, oder liegt sie genau bei 10 Prozent, begründet dies einen Sachmangel nur, wenn zudem die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird.

Was bedeutet das BGH Urteil zur tatsächlichen Wohnfläche für die Praxis?

Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, sofern diese nicht mehr als 10 Prozent nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Der BGH hat nun seine bisherige Rechtsprechung korrigiert (BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06). Für Wohnflächenabweichungen gilt demnach nicht mehr generell eine 10 prozentige Toleranzgrenze. Bei Mietererhöhungen gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie hoch die prozentuale Abweichung ist.

Das bedeutet für die Praxis, dass eine rechtssichere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur auf Basis einer zuvor mittels örtlichem Aufmaß erstellten Wohnflächenberechnung durchgeführt werden kann. Denn die meisten Flächenangaben in Mietverträgen oder in Exposés stammen aus den Bauunterlagen. Da sich diese Flächen aber in der Regel aus den Rohbaumaßen ergeben, entsprechen sie fast nie der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche.

Wie berechnet sich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Die Wohnflächenverordnung ist eine von zwei Möglichkeiten die maßgebliche Wohnfläche zu ermitteln. Sie ist seit dem 01.01.2004 in Kraft und hat die bis dahin maßgebliche II. Berechnungsverordnung abgelöst. Für ältere Mietverträge bleibt die Regelung der II. Berechnungsverordnung als Grundlage für die Wohnflächenbestimmung weiterhin verbindlich.

Um die Wohnfläche bzw. Grundfläche zu ermitteln, muss erst einmal festgestellt werden, was überhaupt mit in die Wohnfläche einfließt. Dabei umfasst die Wohnfläche die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören (vgl. § 2 WoFlV).

Zur Wohnfläche gehört somit die Grundflächen von:
  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Flure und Dielen
  • Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
  • Küchen
  • Badezimmer und Toilettenräume

Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von:
  • Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen
  • Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen von:
  • Waschküche und Trockenraum
  • Keller und Heizungsraum
  • Abstell- und Kellerersatzräume (sofern außerhalb der Wohnung liegend)
  • Bodenräume
  • Garage

Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von:
  • Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
  • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
  • Türnischen,
  • Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Voll berechnet werden die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m, Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m² haben und Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt.

Zur Hälfte werden berechnet die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m.

Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m werden nicht berücksichtigt.

Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Was kostet eine (Wohn-) Flächenberechnung?

Aufzumessende Grundfläche

Preis ohne Dachschrägen

Preis mit Dachschrägen

Grundfläche bis 50 m²

295,- €

354,- €

Grundfläche bis 75 m²

345,- €

414,- €

Grundfläche bis 100 m²

395,- €

474,- €

Grundfläche bis 150 m²

475,- €

570,- €

Grundfläche bis 200 m²

545,- €

654,- €

Grundfläche über 200 m²

auf Anfrage

auf Anfrage

Die vorstehenden Preise verstehen sich inkl. 19 % MwSt. und Fahrtkosten bis zu einer Entfernung von 25 km ab Bad Liebenzell bzw. Baden-Baden. Ab dem 26. km werden Fahrtkosten mit 0,71 € inkl. 19 % MwSt je km in Rechnung gestellt.

BÜRO BAD LIEBENZELL

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