Das IVD-Marktforschungsinstitut analysierte das Preisniveau bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart im Vergleich der deutschen Immobilienmetropolen („Big 7“ genannt) im ersten Quartal 2021. Bei den Preisen handelt es sich um Angebotspreise.

„Allen coronabedingten Unsicherheiten zum Trotz zeigen sich die Immobilienmärkte der deutschen Top-Standorte stabil und weiterhin dynamisch. Die Landeshauptstadt München ist und bleibt die mit Abstand teuerste Immobilienmetropole unter den deutschen Big 7. Die überwiegende Mehrheit der Angebote an Eigentumswohnungen (70 %) liegt bei über 8.000 €/m²“, resümiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „In Stuttgart sind dieser Preiskategorie lediglich 3 % der Wohnungskaufangebote zuzuordnen. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs rangiert mit ihrem niedrigeren Preisniveau für Eigentumswohnungen im unteren Bereich des Big 7 Rankings.“

Mit 2 % ist der Anteil der angebotenen Münchener Eigentumswohnungen unter 5.000 €/m² verschwindend gering, in Stuttgart finden sich die Hälfte aller Wohnungskaufangebote in dieser Preisklasse.

Mit Beginn der Corona-Pandemie wurde kurzzeitig das Wirtschaftsleben und auch der Immobilienmarkt gelähmt. Die Aktienmärkte wurden sehr volatil. Auch der Immobilienmarkt war zeitweise in Schockstarre. Das seit Jahren ohnehin schon knappe Angebot wurde schlagartig weiter reduziert. Doch bereits wenige Wochen nach dem Ausbruch der Pandemie zog die Nachfrage deutlich an. Eine Preisstagnation oder gar Preisreduzierungen sind in den Angeboten nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil, der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre setzt sich in den Immobilienmetropolen fort.

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Das IVD-Institut hat die wöchentliche Passantenfrequenz in der Königstraße in Stuttgart seit Anfang 2020 auf Basis von hystreet.com (Dauerfrequenzzählung) analysiert.

„In der von starken Schwankungen geprägten Frequenz-Kurve fallen insbesondere die beiden markanten Einbrüche in Folge der harten Lockdown-Maßnahmen ins Auge“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die neuerliche Schließung u.a. von Einzelhandel und Gastronomie ab Mitte Dezember 2020 ließ die Passanten-Zahlen auf ein fast so niedriges Niveau fallen, wie es bereits im Frühjahr 2020 zu beobachten war.“

Die in der Betrachtung höchste Frequenz-Zahl am Messpunkt Königstraße Mitte wurde in Kalenderwoche 6/2020 ermittelt, als rd. 342.000 Menschen die beliebte Einkaufsmeile durchquerten (nicht in die Analyse einbezogen wird KW 1/20 mit ihrer silvesterbedingt hohen Passanten-Zahl).

Mit Beginn der Ausgangsbeschränkungen sowie der Schließung u.a. von stationärem Einzelhandel und Gastronomie wurde in KW 13/20 der absolute Tiefpunkt erreicht; gerade einmal 50.000 Passanten (15 % des Jahreshöchstwertes) waren während der kompletten Woche in der sonst so hochfrequentierten Königstraße unterwegs.

Ein vermindertes Infektionsgeschehen in den Sommermonaten erlaubte Lockerungen und die Menschen zog es wieder vermehrt in die innerstädtische Einkaufsstraße. Einzelhandel und Gastronomie konnten unter strengen Hygienekonzepten ihren Betrieb weitestgehend wieder aufnehmen.

Während der zweite Lockdown ab Herbst 2020 mit moderateren Maßnahmen begann („Lockdown light“), wurde das gesellschaftliche Leben ab KW 51/20 erneut komplett heruntergefahren. Die Passanten-Zahlen in der Königstraße bewegen sich seitdem auf einem fast so niedrigen Niveau wie im Frühjahr 2020. In KW 6/21 Mitte Februar 2021 durchquerten rd. 90.000 Menschen die Einkaufsmeile.

Gerieten zahlreiche Einzelhändler, Gastronomen und Hoteliers bereits im Frühjahr 2020 in eine existenzielle Notlage, so hat der erneute harte Lockdown die Situation – u.a. auch wegen des massiv eingeschränkten Weihnachtsgeschäfts – weiter verschärft. „Eine speziell auch durch die Pandemie immer stärker werdende Verlagerung in Richtung Online-Handel zu Lasten des stationären Betriebs und in Folge dessen ein vermehrter Abbau im Filialnetz werden nach Corona auch das Straßenbild in der beliebten Königstraße verändern, wobei Nebenkernlagen hiervon deutlich stärker betroffen sein dürften,“ fürchtet Prof. Stephan Kippes.

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Nach einer Berechnung des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Baden-Württemberg im Jahr 2020 bei insgesamt 45,1 Mrd. €.

„Die Immobilienumsätze in Baden-Württemberg bleiben von der Pandemie unberührt“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „vielmehr verzeichnen sie im corona-gebeutelten Jahr 2020 ein beachtliches Wachstum von +8 % und erreichen mit 45,1 Mrd. € erneut eine neue Rekordmarke.“

Während im Jahr 2000 in Baden-Württemberg Immobilien im Wert von 20,6 Mrd. € umgesetzt wurden, so haben sich die Umsätze in Immobilien im Jahr 2020 mehr als verdoppelt (+120 %).

Insbesondere das starke erste Quartal, also noch vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie, trug mit Immobilienumsätzen von 11,6 Mrd. € zu diesem herausragenden Ergebnis bei. Nach einer leichten „Delle“ mit lediglich 10,3 Mrd. € im zweiten Quartal im Zusammenhang mit dem Corona-Ausbruch nahm der Markt im dritten Quartal mit 11,1 Mrd. € wieder mehr Fahrt auf. Das vierte Quartal schloss mit einem starken Ergebnis von 12,0 Mrd. € ab.

Trotz der deutlich angezogenen Immobilienpreise, insbesondere in den Ballungszentren Baden-Württembergs, bleibt die Investition in Immobilien für viele private Käufer sowie institutionelle Anleger unverändert attraktiv. „Die ansteigenden Immobilienumsätze sind in erster Linie auf steigende Umsätze je Verkauf zurückzuführen und nicht unbedingt auf eine zunehmende Zahl der Verkaufsfälle“, so Prof. Stephan Kippes.

Treiber für die landesweit kontinuierlich steigenden Immobilienpreise und infolgedessen anziehenden Immobilienumsätze ist vor allem die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien bei gleichzeitig unzureichenden Bautätigkeiten. Zwischenzeitlich langsam steigende Bauzinsen ab dem Jahresende 2017 und die damit verbundene Angst vor einem allmählichen Ende der Niedrigzinsphase haben Kaufentscheidungen beeinflusst und die starken Anstiege der Immobilienumsätze in den vergangenen Jahren befeuert. Die Nullzinsphase treibt die ohnehin hohe Investitionsbereitschaft weiter an.

Auch in der bundesdeutschen Betrachtung verzeichneten die Immobilienumsätze im Jahr 2020 trotz Pandemie ein Plus von 4,5 % gegenüber 2019. Demnach wurden Immobilien im Wert von 310,7 Mrd. € umgesetzt (2019: 297,2 Mrd. €).

Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerbsteuern. Grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen oder Share-Deals, bei denen Immobilien in einem Unternehmensmantel gehandelt werden, sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten.

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Nach einer Analyse des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im Jahr 2020 bei insgesamt 64,3 Mrd. €.

„Wie vom IVD-Marktforschungsinstitut prognostiziert, nahm das Immobilienumsatzvolumen in Bayern im Jahr 2020 trotz der Pandemie deutlich zu“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Anstieg für das gesamte Jahr 2020 betrug beachtliche +7 % gegenüber 2019.“ Seit 2009 stiegen die Immobilien- umsätze im Freistaat kontinuierlich an und verbuchen über diesen Zeitraum einen Zuwachs von +146 %.

Insbesondere das erste starke Quartal, also noch vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie, trug mit Immobilienumsätzen von 18,7 Mrd. € zu diesem herausragenden Ergebnis bei. Nach einer leichten „Delle“ mit lediglich 13,7 Mrd. € im zweiten Quartal im Zusammenhang mit dem Corona-Ausbruch nahm der Markt im dritten Quartal mit 14,4 Mrd. € wieder deutlich mehr Fahrt auf. Das vierte Quartal schloss mit einem sehr guten Ergebnis von 17,5 Mrd. € ab.

Der Dauerboom auf dem bayerischen Immobilieninvestmentmarkt hält trotz der Pandemie unverändert an - seit Jahren erreichen die Immobilienumsätze neue Höchstwerte. Ausschlaggebend für die Attraktivität von Immobilien in Bayern ist eine trotz Pandemie weiterhin relativ robuste Wirtschaft, die anhaltende Niedrigzinsphase sowie ein Mangel an Anlagealternativen für konservative Anleger. Darüber hinaus gelten Immobilien als eine wichtige Säule der Altersvorsorge.

„Die Nullzinspolitik der EZB sowie auch Strafzinsen auf Erspartes drängen Investo- ren zum Erwerb von Immobilien und können somit weiterhin als Preistreiber identifiziert werden,“ so Prof. Stephan Kippes. „Ebenfalls verantwortlich für den Anstieg der Immobilienpreise und somit auch des Umsatzvolumens sind die hohen Baukosten und die sehr beachtlichen Baugrundstückpreise in weiten Teilen des Freistaats.“

Auch in der bundesweiten Betrachtung verzeichneten die Immobilienumsätze im COVID-gebeutelten Jahr 2020 ein Plus von 4,5 % gegenüber 2019. Demnach wurden Immobilien im Gesamtwert von 310,7 Mrd. € umgesetzt (2019: 297,2 Mrd. €).

Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerb- steuer. Grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen oder Share-Deals, bei denen Immobilien in einem Unternehmensmantel gehandelt werden, sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten.

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LG Freiburg, Urt. V. 30.06.2020 – 9 S 4/20

Zum Sachverhalt:

Der Vermieter kündigte das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten seines Sohnes und seiner Schwiegertochter und verlangt Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mieter berufen sich darauf, dass das Recht zur Eigenbedarfskündigung bei Abschluss des Mietvertrages ausgeschlossen wurde. Das bei Vertragsschluss verwendete Mietvertragsformular wurde für jede Vertragspartei einmal ausgefüllt. In dem von dem Vermieter vorgelegten Formular, das die Unterschrift beider Vertragsparteien trägt, findet sich eine Eintragung zum Kündigungsverzicht des Vermieters. In der vom Mieter vorgelegten Fassung, die nur die Unter- schrift der Vermieter trägt, findet sich diese Eintragung in einem anderen Feld. Der im Formular zum Kündigungsverzicht vorgesehene Satz ist weder im vom Vermieter noch im vom Mieter vorgelegten Vertragsexemplar ausgefüllt.

Aus den Gründen:

Die Mieter müssen räumen, so das LG. Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam, weil sie nicht mietvertraglich ausgeschlossen wurde. Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden (§ 305 Abs. 2 BGB). Ist eine Klausel von den Parteien - obwohl nach der Gestaltung hierfür vorgesehen - nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages. Bereits durch diese Auslassung haben sich die Parteien entschieden, die genannten Kündigungsmöglichkeiten überhaupt nicht einzuschränken. Zwar ist der Beginn des Miet-verhältnisses mit der Datumsangabe „01.04.2013“ in der vom Mieter vorgelegten Fassung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigen Kündigungsverzicht“ anders als in dem bei den Vermietern verbliebenen Exemplar unter der darüber befindlichen Variante „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“ eingetragen. Dies genügt angesichts der hier gegebenen Umstände aber nicht dafür, von der Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsverzichts auszugehen. Nichts anderes ergibt sich aus der sogenannten Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB. Die se Vorschrift betrifft allein die hier nicht gegebene Situation eines offenen Ergebnisses, bei der sich durch Auslegung kein eindeutiger Erklärungsgehalt einer Klausel ermitteln lässt. Nur für diesen hier nicht vorliegenden Fall einer Unklarheit enthält diese Vorschrift eine Entscheidung zu Lasten des Verwenders.

Praxishinweis:

Lückentexte bergen die Gefahr in sich, nicht übereinstimmend ausgefüllt oder gestrichen zu werden. Noch höhere Risiken bergen Formularverträge in sich, in denen Vertragsalternativen angekreuzt werden müssen. Stimmen mehrere Vertragsexemplare nicht überein, bleibt es meist bei den gesetzlichen Vorschriften. Das Ausfüllen eines Formularmietvertrages ist und bleibt daher keine Kleinigkeit und muss bedacht und mit großer Sorgfalt geschehen.

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BGH, Urteil vom 19.08.2020, Az: VIII ZR 374/18

Amtlicher Leitsatz:

Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.

Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

Zum Sachverhalt:

Der Vermieter hatte eine Wohnung, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, bis Ende 2012 zu Wohnzwecken für eine Nettokaltmiete von 950 € vermietet. Im Zeitraum zwischen 2012 und 2016 wurde die Einheit zu einer Gesamtmiete von monatlich 900 € als Büro vermietet. 2016 mietete die Klägerin dann die Wohnung zu Wohnzwecken an zu einer Nettokaltmiete von 950 €. Gut ein Jahr nach Mietbeginn rügte die Klägerin/Mieterin, dass diese Nettokaltmiete die nach dem einschlägigen Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Sie forderte daher die Zustimmung des Vermieters zu der entsprechen den Mietreduzierung und die Rückzahlung überzahlter Miete. Sie berief sich dabei auf die Bestimmung des § 556d BGB, wonach Wohnraum, der in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, nur zu einem Anfangsmietzins vermietet werden darf, soweit dieser max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Berufungsgericht hat zunächst entschieden, dass sich der Vermieter auf die früher (also bis 2012) vereinbarte Nettokaltmiete von 950 € berufen und deshalb gemäß § 556e Abs. 1 BGB eine höhere als die max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangen durfte. In der Revisionsinstanz hob der BGH diese Entscheidung auf.

Begründung

Der BGH legt zunächst die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB dahin aus, dass diese sich nur auf die Fälle bezieht, in denen mit dem Begriff des vorhe rigen Mieters ausschließlich auf den direkten Mietvorgänger abgestellt wird, soweit diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet war. Die sogenannte „Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB komme also ausschließlich als Wohnraummiete in Betracht, nicht aber etwa als Miete aus der Vermietung der Räumlichkeiten zu anderen als zu Wohnzwecken. Unter Heranziehung allgemeiner Auslegungsgrundsätze kommt der BGH des weiteren zu dem Ergebnis, dass mit dem „vorherigen Mieter" im Sinne des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB nur der zeitlich letzte Vormieter gemeint sein kann, nicht irgendein Vormieter, der die Räume in der Vergangenheit irgendwann einmal innehatte. Aus den Zielen des Gesetzgebers, insbesondere einer Gentrifizierung der Mietbezirke entgegenzuwirken und sicherzustellen, dass die Bevölkerung bezahlbare Mietwohnungen findet, des Weiteren eine Abwanderung einkommensschwacher Mieter abzuwehren, leitet das Gericht ab, dass die Ausnahmeregelung des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB eng auszulegen ist. Aus den Erwägungen des Gesetzgebers ergebe sich zudem, dass die Bestimmung neu errichtete Wohnungen in den Blick genommen habe, die vor dem 1.10.2014 vermietet worden seien; insoweit sollte dem Vermieter jeweils für den Fall, dass ein Mieter bereits wenige Monate nach Einzug in den Neubau kündigt, die erforderliche Investitionssicherheit bewahrt werden, indem ihm weiterhin gestattet sein sollte, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren, auch wenn sie mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der BGH erkennt nicht, dass § 556e Abs. 1 BGB in vergleichbarer Weise den Vermieter schützen will, der sich zwischenzeitlich zu einer Nutzungsänderung entschließt und die Wohnung danach wieder zu Wohnzwecken vermieten möchte. Abschließend hält das Gericht dieses Ergebnis auch im Lichte des grundrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) für haltbar.

Praxishinweise:

Die Frage, was als Vormiete anzusehen ist, ist damit geklärt. Alle denkbaren Versuche von Vermietern, auf vor dem letzten Mietverhältnis zurückliegende frühere Mietverhältnisse, die einen höheren Mietzins zugrunde gelegt haben, zurückzugreifen, sind somit künftig zum Scheitern verurteilt. Die Wohltat des § 556e Abs. 1 BGB, also eine mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Ausgangsmiete, kann der Vermieter nur erwarten, wenn er auf das letzte Mietverhältnis, das ein Wohnraummietverhältnis gewesen sein muss, abstellen kann. Zudem wird sie nur dem Vermieter zuteil, der ein identisches Mietobjekt vermietet. Sollte also zwischen dem Vormietverhältnis und der nachfolgenden Vermietung das Miet- objekt erheblich verändert werden (Verringerung oder Erweiterung des Raumprogramms), ist die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Umstritten ist wohl noch die Frage, ob bei einer Erweiterung der Mieträumlichkeiten dennoch auf die letzte Vormiete abgestellt werden kann, wenn sie höher war als die nach § 556d Abs. 1 BGB gesetzlich gekappte Ausgangsmiete. Die herrschende Meinung sieht i.Ü. eine Änderung gegenüber dem Vormietverhältnis auch dann, wenn im Vormietvertrag die Mietfläche falsch zu hoch angegeben war (Abweichung um mindestens 10 %). Wenn im neuen Mietvertrag nun die richtige Mietfläche vereinbart wird, handelt es sich nach wohl h.M. um eine Änderung des Mietobjekts, esliegt dann also keine heranzuziehende Vormiete vor. Unschädlich sollen bloße Än- derungen der Mietstruktur sein, wobei insoweit vieles umstritten ist.

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OLG Rostock, Urt. v. 09.07.2020 – 3 U 79/19

Zum Sachverhalt:

Der Mieter hatte einen Mietvertrag über Gewerberäume bis 31.12.2017 abgeschlossen und erkrankte schwer. Im März 2017 erklärte er deshalb gegenüber dem Vermieter, das Mietverhältnis wegen seiner schweren Erkrankung zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden zu wollen. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter bereits mit 14.000 € im Mietrückstand. Am 16.10.2017 starb der Mieter. Der Vermieter nahm die unbekannten Erben auf Zahlung aller ausstehenden Mieten bis zum vereinbarten Mietende in Anspruch.

Aus den Gründen:

Zu Recht! Das OLG Rostock erklärt die Kündigung des Mieters für unwirksam. Das Leitbild des §§ 537 BGB sei auch im gewerblichen Mietverhältnis in die Beurteilung einzubeziehen, ob ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliege. Der Gesundheitszustand eines Gewerberaummieters sei ein in der Person des Mieters liegender Grund, der ihn an der Ausübung seines Gebrauchsrechts hindere. Dieses Risiko sei vom Mieter zu tragen.

Praxishinweis:

Im Wohnraummietrecht gestaltet sich die Rechtslage anders! Nach der Rechtsprechung des BGH können gesundheitliche Gründe des Wohnraummieters dazu führen, dass eine fristlose Kündigung des Vermieters eine nicht hinnehmbare Härte für den Mieter bedeutet und daher unwirksam ist. Es müssen dem Mieter aber schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder Lebensgefahr drohen.

Der Beitrag Schwere Erkrankung des Gewerberaummieters ist kein Grund für fristlose Kündigung! erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.