Das IVD-Marktforschungsinstitut analysierte das Preisniveau bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart im Vergleich der deutschen Immobilienmetropolen („Big 7“ genannt) im ersten Quartal 2021. Bei den Preisen handelt es sich um Angebotspreise.

„Allen coronabedingten Unsicherheiten zum Trotz zeigen sich die Immobilienmärkte der deutschen Top-Standorte stabil und weiterhin dynamisch. Die Landeshauptstadt München ist und bleibt die mit Abstand teuerste Immobilienmetropole unter den deutschen Big 7. Die überwiegende Mehrheit der Angebote an Eigentumswohnungen (70 %) liegt bei über 8.000 €/m²“, resümiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „In Stuttgart sind dieser Preiskategorie lediglich 3 % der Wohnungskaufangebote zuzuordnen. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs rangiert mit ihrem niedrigeren Preisniveau für Eigentumswohnungen im unteren Bereich des Big 7 Rankings.“

Mit 2 % ist der Anteil der angebotenen Münchener Eigentumswohnungen unter 5.000 €/m² verschwindend gering, in Stuttgart finden sich die Hälfte aller Wohnungskaufangebote in dieser Preisklasse.

Mit Beginn der Corona-Pandemie wurde kurzzeitig das Wirtschaftsleben und auch der Immobilienmarkt gelähmt. Die Aktienmärkte wurden sehr volatil. Auch der Immobilienmarkt war zeitweise in Schockstarre. Das seit Jahren ohnehin schon knappe Angebot wurde schlagartig weiter reduziert. Doch bereits wenige Wochen nach dem Ausbruch der Pandemie zog die Nachfrage deutlich an. Eine Preisstagnation oder gar Preisreduzierungen sind in den Angeboten nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil, der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre setzt sich in den Immobilienmetropolen fort.

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Das IVD-Institut hat die wöchentliche Passantenfrequenz in der Königstraße in Stuttgart seit Anfang 2020 auf Basis von hystreet.com (Dauerfrequenzzählung) analysiert.

„In der von starken Schwankungen geprägten Frequenz-Kurve fallen insbesondere die beiden markanten Einbrüche in Folge der harten Lockdown-Maßnahmen ins Auge“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die neuerliche Schließung u.a. von Einzelhandel und Gastronomie ab Mitte Dezember 2020 ließ die Passanten-Zahlen auf ein fast so niedriges Niveau fallen, wie es bereits im Frühjahr 2020 zu beobachten war.“

Die in der Betrachtung höchste Frequenz-Zahl am Messpunkt Königstraße Mitte wurde in Kalenderwoche 6/2020 ermittelt, als rd. 342.000 Menschen die beliebte Einkaufsmeile durchquerten (nicht in die Analyse einbezogen wird KW 1/20 mit ihrer silvesterbedingt hohen Passanten-Zahl).

Mit Beginn der Ausgangsbeschränkungen sowie der Schließung u.a. von stationärem Einzelhandel und Gastronomie wurde in KW 13/20 der absolute Tiefpunkt erreicht; gerade einmal 50.000 Passanten (15 % des Jahreshöchstwertes) waren während der kompletten Woche in der sonst so hochfrequentierten Königstraße unterwegs.

Ein vermindertes Infektionsgeschehen in den Sommermonaten erlaubte Lockerungen und die Menschen zog es wieder vermehrt in die innerstädtische Einkaufsstraße. Einzelhandel und Gastronomie konnten unter strengen Hygienekonzepten ihren Betrieb weitestgehend wieder aufnehmen.

Während der zweite Lockdown ab Herbst 2020 mit moderateren Maßnahmen begann („Lockdown light“), wurde das gesellschaftliche Leben ab KW 51/20 erneut komplett heruntergefahren. Die Passanten-Zahlen in der Königstraße bewegen sich seitdem auf einem fast so niedrigen Niveau wie im Frühjahr 2020. In KW 6/21 Mitte Februar 2021 durchquerten rd. 90.000 Menschen die Einkaufsmeile.

Gerieten zahlreiche Einzelhändler, Gastronomen und Hoteliers bereits im Frühjahr 2020 in eine existenzielle Notlage, so hat der erneute harte Lockdown die Situation – u.a. auch wegen des massiv eingeschränkten Weihnachtsgeschäfts – weiter verschärft. „Eine speziell auch durch die Pandemie immer stärker werdende Verlagerung in Richtung Online-Handel zu Lasten des stationären Betriebs und in Folge dessen ein vermehrter Abbau im Filialnetz werden nach Corona auch das Straßenbild in der beliebten Königstraße verändern, wobei Nebenkernlagen hiervon deutlich stärker betroffen sein dürften,“ fürchtet Prof. Stephan Kippes.

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Nach einer Berechnung des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Baden-Württemberg im Jahr 2020 bei insgesamt 45,1 Mrd. €.

„Die Immobilienumsätze in Baden-Württemberg bleiben von der Pandemie unberührt“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „vielmehr verzeichnen sie im corona-gebeutelten Jahr 2020 ein beachtliches Wachstum von +8 % und erreichen mit 45,1 Mrd. € erneut eine neue Rekordmarke.“

Während im Jahr 2000 in Baden-Württemberg Immobilien im Wert von 20,6 Mrd. € umgesetzt wurden, so haben sich die Umsätze in Immobilien im Jahr 2020 mehr als verdoppelt (+120 %).

Insbesondere das starke erste Quartal, also noch vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie, trug mit Immobilienumsätzen von 11,6 Mrd. € zu diesem herausragenden Ergebnis bei. Nach einer leichten „Delle“ mit lediglich 10,3 Mrd. € im zweiten Quartal im Zusammenhang mit dem Corona-Ausbruch nahm der Markt im dritten Quartal mit 11,1 Mrd. € wieder mehr Fahrt auf. Das vierte Quartal schloss mit einem starken Ergebnis von 12,0 Mrd. € ab.

Trotz der deutlich angezogenen Immobilienpreise, insbesondere in den Ballungszentren Baden-Württembergs, bleibt die Investition in Immobilien für viele private Käufer sowie institutionelle Anleger unverändert attraktiv. „Die ansteigenden Immobilienumsätze sind in erster Linie auf steigende Umsätze je Verkauf zurückzuführen und nicht unbedingt auf eine zunehmende Zahl der Verkaufsfälle“, so Prof. Stephan Kippes.

Treiber für die landesweit kontinuierlich steigenden Immobilienpreise und infolgedessen anziehenden Immobilienumsätze ist vor allem die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien bei gleichzeitig unzureichenden Bautätigkeiten. Zwischenzeitlich langsam steigende Bauzinsen ab dem Jahresende 2017 und die damit verbundene Angst vor einem allmählichen Ende der Niedrigzinsphase haben Kaufentscheidungen beeinflusst und die starken Anstiege der Immobilienumsätze in den vergangenen Jahren befeuert. Die Nullzinsphase treibt die ohnehin hohe Investitionsbereitschaft weiter an.

Auch in der bundesdeutschen Betrachtung verzeichneten die Immobilienumsätze im Jahr 2020 trotz Pandemie ein Plus von 4,5 % gegenüber 2019. Demnach wurden Immobilien im Wert von 310,7 Mrd. € umgesetzt (2019: 297,2 Mrd. €).

Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerbsteuern. Grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen oder Share-Deals, bei denen Immobilien in einem Unternehmensmantel gehandelt werden, sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten.

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Das IVD-Institut hat den Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen in den Groß- und Mittelstädten Baden-Württembergs am Beispiel von Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) ermittelt.

„Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen - d.h. der Teil des Konsumbudgets privater Haushalte, der für die Bereiche Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung verwendet wird - verbuchte im Herbst 2020 Mannheim mit 30 %, die Landeshauptstadt Stuttgart folgte knapp dahinter mit 29 %“, so Prof. Ste- phan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Heidelberg und Freiburg im Breisgau schlossen sich mit jeweils 28 % an.

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Nach einer Analyse des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im Jahr 2020 bei insgesamt 64,3 Mrd. €.

„Wie vom IVD-Marktforschungsinstitut prognostiziert, nahm das Immobilienumsatzvolumen in Bayern im Jahr 2020 trotz der Pandemie deutlich zu“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Anstieg für das gesamte Jahr 2020 betrug beachtliche +7 % gegenüber 2019.“ Seit 2009 stiegen die Immobilien- umsätze im Freistaat kontinuierlich an und verbuchen über diesen Zeitraum einen Zuwachs von +146 %.

Insbesondere das erste starke Quartal, also noch vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie, trug mit Immobilienumsätzen von 18,7 Mrd. € zu diesem herausragenden Ergebnis bei. Nach einer leichten „Delle“ mit lediglich 13,7 Mrd. € im zweiten Quartal im Zusammenhang mit dem Corona-Ausbruch nahm der Markt im dritten Quartal mit 14,4 Mrd. € wieder deutlich mehr Fahrt auf. Das vierte Quartal schloss mit einem sehr guten Ergebnis von 17,5 Mrd. € ab.

Der Dauerboom auf dem bayerischen Immobilieninvestmentmarkt hält trotz der Pandemie unverändert an - seit Jahren erreichen die Immobilienumsätze neue Höchstwerte. Ausschlaggebend für die Attraktivität von Immobilien in Bayern ist eine trotz Pandemie weiterhin relativ robuste Wirtschaft, die anhaltende Niedrigzinsphase sowie ein Mangel an Anlagealternativen für konservative Anleger. Darüber hinaus gelten Immobilien als eine wichtige Säule der Altersvorsorge.

„Die Nullzinspolitik der EZB sowie auch Strafzinsen auf Erspartes drängen Investo- ren zum Erwerb von Immobilien und können somit weiterhin als Preistreiber identifiziert werden,“ so Prof. Stephan Kippes. „Ebenfalls verantwortlich für den Anstieg der Immobilienpreise und somit auch des Umsatzvolumens sind die hohen Baukosten und die sehr beachtlichen Baugrundstückpreise in weiten Teilen des Freistaats.“

Auch in der bundesweiten Betrachtung verzeichneten die Immobilienumsätze im COVID-gebeutelten Jahr 2020 ein Plus von 4,5 % gegenüber 2019. Demnach wurden Immobilien im Gesamtwert von 310,7 Mrd. € umgesetzt (2019: 297,2 Mrd. €).

Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerb- steuer. Grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen oder Share-Deals, bei denen Immobilien in einem Unternehmensmantel gehandelt werden, sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten.

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Das IVD-Institut hat die Neuvertragsmieten bei Bestandswohnungen (Wohnungen mit Baujahr ab 1950) in den Großstädten Baden-Württembergs 2020 untersucht.

„Erwartungsgemäß führt Stuttgart das Ranking der Mietpreise in Baden-Württemberg an“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Der Anteil der zur Vermietung angebotenen Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 15 € und mehr lag in der Landeshauptstadt bei 41 %. Der günstigsten Preiskategorie (bis unter 7 €/m2) wurde dagegen nur 1 % der erfassten Wohnungen zugeordnet. Nach Stuttgart wiesen Freiburg und Heidelberg die teuersten Mieten aus.

Das mit Abstand günstigste Mietniveau im Vergleich der Großstädte verzeichnete Pforzheim, gefolgt von Ulm.

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