Verkehrswertgutachten


Die Erstattung von Verkehrswertgutachten gehört zu den Hauptaufgaben eines Sachverständigen. Anlässe können beispielsweise der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Ehescheidung (Berechnung des Zugewinnausgleichs), Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder die Bewertung aus steuerlichen Gründen (Entnahme von Betriebsvermögen, Bilanzierung zum Marktwert) sein.


Ein Verkauf der zu bewertenden Immobilie muss dabei nicht unmittelbar erfolgen. Aufgrund seiner umfangreichen Marktkenntnisse ist der Sachverständige in der Lage die Marktmechanismen zu simulieren und den Verkehrswert gem. § 194 BauGB – auch als Marktwert, gemeiner Wert, market value oder fair value bezeichnet – zu ermitteln.

Die Leistungen des Verkehrswertgutachtens

  • Ortsbesichtigung durch einen Sachverständigen
  • Beurteilung/Bewertung sichtbarer und messbarer Bauschäden und Baumängel (z. B. sichtbare Rissbildungen oder messbarer Feuchtigkeitsschäden)
  • Plausibilisierung der realisierten Wohnfläche bzw. Nutzfläche durch Lasermesstechnik
  • Plausibilisierung der Angaben zum Bewertungsobjekt (z. B. zum Baujahr der Immobilie, der relevanten Grundstücksgröße oder zu ggf. durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen)
  • Beschreibung der Lage des Bewertungsobjektes sowie der rechtlichen Gegebenheiten
  • eine ausführliche Beschreibung der Gebäudebestandteile, der Aufbauten und der allgemeinen Gebäudemerkmale
  • umfangreiche Fotodokumentation
  • ggf. vorhandene Belastungen und Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuches (z. B. Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauch) werden berücksichtigt
  • Ermittlung des marktkonformen Immobilienwertes (Verkehrswert gemäß §194 BauGB)
  • Erstellung eines schriftlichen (ausführlichen) Gutachtens über den ermittelten Verkehrswert

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Häufige Fragen


Was ist eigentlich ein Verkehrswertgutachten?

Ein Gutachten ist das nachvollziehbare, allgemeinverständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Aufgabe von Wertgutachten ist es, einen plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln. Was der Verkehrswert ist, definiert § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten?

Immer dann, wenn ein Gutachten gerichtsfest verwertbar sein soll oder muss, ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Dies kann beispielsweise bei Zwangsversteigerungen, Vermögensaufteilungen und -übertragungen, Ehescheidungen und Erbauseinandersetzungen der Fall sein.

Außerdem gibt es auch seitens der Finanzämter und Betreuungsgerichte formelle Vorgaben, dass ein Sachverständigengutachten -und hiermit ist ein Verkehrswertgutachten gemeint- zum Nachweis eines bestimmten Immobilienwertes vorzulegen ist.

Im Rahmen der Bilanzierung nach den Standards der internationalen Rechnungslegung IAS, IFRS oder nach dem HGB ist grundsätzlich ein Verkehrswertgutachten erforderlich.

In welchen Fällen ist ein Kurzgutachten ausreichend?

Das Kurzgutachten ist eine preiswerte Alternative zum ausführlichen Verkehrswertgutachten. Es wird häufig bei nicht streitigen Ehescheidungen oder Erbauseinandersetzungen nachgefragt. Der Grund ist ganz einfach: Alle Beteiligten kennen die Immobilie. Daher können Sie auf eine ausführliche Beschreibung verzichten. Im Fokus steht die für alle Beteiligten nachvollziehbare Wertermittlung durch einen neutralen und unabhängigen Dritten.

Auch private Immobilienverkäufer oder Kaufinteressenten können über ein Kurzgutachten den marktkonformen Immobilienwert feststellen lassen und bekommen so eine aussagekräftige und hilfreiche Grundlage für ihre Kauf- oder Verkaufsentscheidung.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Bei Verkehrswertgutachten orientiert sich unsere Honorierung grundsätzlich an der Honorar-Richtlinie für Immobilienbewertungen (HonRIb). Das Honorar richtet sich dabei nach dem Wert der Immobilien oder Rechte, der nach dem Zweck der Ermittlung festgestellt wird. Alternativ kann auch eine pauschale Honorarvereinbarung oder die Vereinbarung auf Stundenbasis vereinbart werden.

Für Verkehrswertgutachten werden die Honorare i.d.R. individuell nach dem jeweiligen Leistungsumfang kalkuliert. Die nachstehende Tabelle der Honorar-Richtlinie für Immobilienbewertungen (HonRIb) soll eine erste Orientierungshilfe sein. Gründe für die Einordnung in die Schwierigkeitsstufe können beispielsweise vorliegen bei Wertermittlungen

  • für Erbbaurechte, Nießbrauch- und Wohnrechte, sonstige Rechte sowie Baulasten,
  • bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Umlegun- gen und Enteignungen,
  • bei steuerlichen Bewertungen,
  • für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück.

Hinweis:
Es gelten die nachstehenden Nettopreise als vereinbart. In der Zeit vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 wird auf den jeweiligen Nettopreis im Rahmen des Corona-Maßnahmenpaktes der Bunderegierung ein reduzierter Mehrwertsteuersatz von 16 % erhoben.

Wert
in Euro
Normalstufe
netto
in Euro
Normalstufe
inkl. 19 % MwSt.
in Euro
Schwierigkeitsstufe
netto
in Euro
Schwierigkeitsstufe
inkl. 19 % MwSt.
in Euro
100.000
865
1.029,35
1.110
1.321,14
125.000
1.015
1.207,43
1.300
1.547,00
150.000
1.150
1.368,50
1.470
1.749,30
175.000
1.220
1.451,80
1.565
1.862,35
200.000
1.365
1.624,35
1.750
2.082,50
225.000
1.475
1.755,25
1.890
2.249,10
250.000
1.550
1.844,50
1.990
2.368,10
300.000
1.700
2.023,00
2.175
2.588,25
350.000
1.820
2.165,80
2.335
2.778,65
400.000
1.920
2.284,80
2.460
2.927,40
450.000
2.010
2.391,90
2.570
3.058,30
500.000
2.095
2.493,05
2.685
3.195,15
750.000
2.485
2.957,15
3.190
3.796,10
1.000.000
2.830
3.367,70
3.625
4.313,75
1.250.000
3.145
3.742,19
4.025
4.789,75
1.500.000
3.440
4.093,60
4.395
5.230,41
1.750.000
3.745
4.456,55
4.790
5.700,10
2.000.000
3.985
4.742,15
5.090
6.057,10
2.250.000
4.235
5.039,65
5.425
6.455,63
2.500.000
4.535
5.396,65
5.820
6.925,80
3.000.000
5.005
5.955,95
6.420
7.639,90
3.500.000
5.465
6.503,59
7.045
8.383,55
4.000.000
5.935
7.062,65
7.620
9.067,80
4.500.000
6.515
7.752,85
8.360
9.948,40
5.000.000
6.910
8.222,90
8.880
10.567,20
7.500.000
9.065
10.787,35
11.635
13.845,65
10.000.000
11.175
13.298,25
14.270
16.981,30
12.500.000
13.240
15.755,60
17.070
20.313,30
15.000.000
14.875
17.701,25
18.890
22.479,46
17.500.000
16.675
19.843,25
21.260
25.299,40
20.000.000
17.915
21.319,21
23.040
27.417,60
22.500.000
19.655
23.389,45
25.280
30.083,20
25.000.000
21.475
25.555,67
27.670
32.927,30

Die vorstehenden Preise verstehen sich inkl. Fahrtkosten bis zu einer Entfernung von 25 km ab Bad Liebenzell bzw. Baden-Baden. Ab dem 26. km werden Fahrtkosten mit 0,71 € inkl. MwSt. je km in Rechnung gestellt. Externe Auslagen, z.B. für Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Kopie Bauakte etc., werden in Höhe des tatsächlichen Aufwandes weiter berechnet.

Worin liegt der Unterschied zwischen einem Kurzgutachten und einem Verkehrswertgutachten?

Der wesentliche Unterschied liegt im Leistungsumfang. Der ermittelte Verkehrswert ist in beiden Fällen identisch und beträgt -sowohl beim Kurzgutachten als auch beim Verkehrswertgutachten- beispielsweise rd. 495.000 €.

Während sich das Kurzgutachten auf eine nachvollziehbare Darstellung der Wertermittlung fokusiert, umfasst das Verkehrswertgutachten auch ausführliche Erläuterungen und Begründungen, Anlagen und zahlreiche Fotos der Immobilie. Am besten verdeutlichen Sie sich die Unterschiede anhand der nachstehenden Tabelle.

Leistungsumfang

Kurzgutachten

Verkehrswertgutachten

Deckblatt

Übersichtsblatt mit Zusammenfassung der Tatsachenfeststellungen und der Wertermittlungsergebnisse

Cell

Inhaltsverzeichnis

Allgemeine Angaben (Kurzfassung)

Cell

Allgemeine Angaben (Langfassung)

Cell

Beschreibung des Ortes und der Umgebung (Makrolage)

Cell

Beschreibung der Art des Gebietes (Mikrolage)

Cell

Grundstücksbeschreibung

Cell

Beschreibung der Erschließungssituation

Cell

Beschreibung und Beurteilung der baurechtlichen Situation

Cell

Art und Maß der baulichen Nutzung mit Auflistung der Flächen und Volumina, der Geschoßflächenzahl und Grundflächenzahl

Cell

Gebäudebeschreibung (Bestand und Nutzung)

Cell

Baubeschreibung, Zimmerbeschreibung, Auflistung der Ausstattung

Cell

Beschreibung der Außenanlagen und des Gesamtzustandes

Cell

Erläuterung der Verfahrenswahl

Bodenwertermittlung

Ertragswertermittlung (wenn indiziert)

Sachwertermittlung (wenn indiziert)

Vergleichswertermittlung (wenn indiziert)

Discounted-Cash-Flow-Verfahren (wenn indiziert)

Cell

Ableitung des Verkehrswertes (Marktwertes)

Literaturverzeichnis

Auflistung der Rechtsgrundlagen

Cell

Fotodokumentation

Cell

Anlagen

Cell
BÜRO BAD LIEBENZELL
  • Monbachstr. 16, 75378 Bad Liebenzell 
  • (0 70 52) 9 29 75 10
  • (0 70 52) 9 29 75 29
  • info@volle.de
BÜRO BADEN-BADEN
  • Stephanienstr. 9, 76530 Baden-Baden
  • (0 72 21) 8 58 98 22
  • (0 72 21) 8 58 98 24
  • info@volle.de
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