Pflanzenmarkt im Außenbereich – ein nicht alltäglicher Bewertungsfall

Was ist ein Pflanzenmarkt, vor allem aber der Grund und Boden wert? Mit dieser Fragestellung durfte ich mich in den letzten Tagen intensiv auseinandersetzen. Das Spannende im vorliegenden Bewertungsfall ist die Lage der Gärtnerei - Ortsrandlage im engeren Speckgürtel von Sindelfingen. 

Als Gutachter kommt man da schnell auch mal auf die Idee, den Pflanzenmarkt freizulegen und die Fläche einer Wohnbebauung zuzuführen. Doch geht das so einfach? Gibt es einen Bebauungsplan? Was sieht der Flächennutzungsplan dort vor? Und befinden wir uns noch im Innenbereich oder schon im Außenbereich?

Diese und weitere Fragen werden durch den Sachverständigen im Rahmen der Gutachtenerstellung geklärt. In diesem Fall hat sich eine Lage im Außenbereich nach § 35 BauGB ergeben. Somit sind dort nur sog. privilegierte Vorhaben zulässig. Der Gartenbaubetrieb zählt hierzu zweifelsfrei. Aber eine Wohnbebauung ist dort (aktuell) nicht möglich.

Könnte sich zukünftig eine Wohnbebauung möglicherweise abzeichnen? Dann hätten wir einerseits aktuell faktisches Bauland, denn der Gartenbaubetrieb ist ja zur Bebauung im Außenbereich privilegiert. Andererseits hätten wir Bauerwartungsland, so wie es in vielen Gemeinden vorhanden ist, wenn ein gewisser Siedlungsdruck gegeben ist und regelmäßig neue Baugebiete, die ja zuvor dem Außenbereich zuzuordnen waren, entstehen.

Bauerwartungsland sind nach § 5 Abs. 2 ImmoWertV Flächen, die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung (vgl. § 1 ImmoWertV Rn. 40 ff.) aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.

Nach eingehender Prüfung musste eine mögliche Bauerwartung auf der Fläche verneint werden, da keine konkreten Tatsachen vorlagen, die mit hinreichender Sicherheit eine Bebauung erwarten lassen.

Im Ergebnis wurde der Wert der Grundstücke - analog zur Bodenwertermittlung für eine landwirtschaftliche Hofstelle im Außenbereich - ermittelt. Der Wert der Gebäude, bzw. der Verkehrswert des Gesamtobjekts, konnte dann im Ertragswertverfahren ermittelt werden.