Urteil vom 03.03.2021 – XII ZR 92/19

Amtlicher Leitsatz: 

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: „Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“) in einem Mietvertrag (hier über Geschäftsräume)

Zum Sachverhalt:

In einem Mietvertrag (über Geschäftsräume) fand sich die Klausel:

㤠14 Sonstiges

1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.
2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden.“

In dem Rechtsstreit hat die beklagte Mieterin unter Zeugenbeweis vorgetragen, der Vermieter habe ihr vor Mietbeginn bestimmte bauliche Standards (bzgl. einer Verglasung) versprochen; wegen deren Nichteinhaltung hatte die Mieterin gemindert und es ging nun letztlich um die Rechtmäßigkeit der Minderung. Da die Thematik der Verglasung nicht im Mietvertrag aufgenommen war, wurde die Frage relevant, ob die Klausel in § 14 Ziff. 1 des Mietvertrags zulässig ist. Auch wenn dieses Urteil zu einem Gewerberaummietvertrag ergangen ist, ist es vollständig auf das Wohnraummietrecht übertragbar. Auch in Wohnraummietverträgen werden solche Vollständigkeitsklauseln fast durchgängig verwendet.

Die Entscheidung:

Der BGH hält an seiner Rechtsprechung (übrigens auch der des VIII. Zivilsenats, der fürs Wohnraummietrecht zuständig ist) fest, wonach solche Klauseln lediglich die ohnehin eingreifende Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Vertragsurkunde wiedergeben. Demjenigen, der sich auf eine abweichende mündliche Vereinbarung berufen will, müssen sie aber den Gegenbeweis offenlassen. Eine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher Abreden kann solchen Klauseln nicht entnommen werden, auch nicht, dass Verhandlungen zwischen den Parteien vor Abschluss eines schriftlichen Vertrags keinerlei Bedeutung mehr haben dürften. AGB-rechtlich wäre so etwas spätestens als Beweislastumkehr-Regelung unzulässig. Ohne weitere Feststellungen zum tatsächlichen Willen der Vertragsparteien sei einer solchen Klausel auch nicht zu entnehmen, dass die Parteien mit dem schriftlichen Vertrag von ihren vorvertraglichen mündlichen Vereinbarungen abrücken wollten. Es müsse im Einzelfall durch Prüfung des Willens beider Parteien ermittelt werden, ob sie mit Abschluss des schriftlichen Vertrags solche nicht formal in den Vertrag aufgenommenen Vereinbarungen bzw. Zusagen in Wegfall bringen wollten. Auch die Schriftformklausel in § 14 Ziff. 2 half dem klagenden Vermieter nicht, weil sie sich ja nur auf nachfolgende Änderungsvereinbarung beziehen konnte

Praxishinweise:

Solche „Vollständigkeitsklauseln“ werden immer wieder verwendet. Man sollte sich dadurch aber nicht in Sicherheit wiegen. Gerade bei Gewerberaummietverträgen von längerer Dauer ist immer an das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu denken. Alles, was nach dem Willen der Parteien Gegenstand der vertraglichen Einigung sein soll, muss daher unbedingt im Vertrag Erwähnung finden. Heilungsklauseln helfen nicht einmal, solche Unterlassungen nachträglich geheilt zu bekommen. Im Wohnraummietrecht gewinnen vor allem Beschaffenheitsvereinbarungen bzgl. der Mietsache, die außerhalb der Vertragsurkunde getroffen wurden, immer wieder erhebliche Bedeutung. Hier sollten sowohl Vermieter als auch Mieter auf der Hut sein, klar im Vertrag zu regeln, was denn eigentlich gelten soll. Also: Ggf. solche Klauseln wie § 14 aus dem Streitfall weiter verwenden, aber den Inhalt aller Vereinbarungen vollständig im schriftlichen Vertrag aufnehmen!

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Das IVD-Marktforschungsinstitut analysierte das Preisniveau bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart im Vergleich der deutschen Immobilienmetropolen („Big 7“ genannt) im ersten Quartal 2021. Bei den Preisen handelt es sich um Angebotspreise.

„Allen coronabedingten Unsicherheiten zum Trotz zeigen sich die Immobilienmärkte der deutschen Top-Standorte stabil und weiterhin dynamisch. Die Landeshauptstadt München ist und bleibt die mit Abstand teuerste Immobilienmetropole unter den deutschen Big 7. Die überwiegende Mehrheit der Angebote an Eigentumswohnungen (70 %) liegt bei über 8.000 €/m²“, resümiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „In Stuttgart sind dieser Preiskategorie lediglich 3 % der Wohnungskaufangebote zuzuordnen. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs rangiert mit ihrem niedrigeren Preisniveau für Eigentumswohnungen im unteren Bereich des Big 7 Rankings.“

Mit 2 % ist der Anteil der angebotenen Münchener Eigentumswohnungen unter 5.000 €/m² verschwindend gering, in Stuttgart finden sich die Hälfte aller Wohnungskaufangebote in dieser Preisklasse.

Mit Beginn der Corona-Pandemie wurde kurzzeitig das Wirtschaftsleben und auch der Immobilienmarkt gelähmt. Die Aktienmärkte wurden sehr volatil. Auch der Immobilienmarkt war zeitweise in Schockstarre. Das seit Jahren ohnehin schon knappe Angebot wurde schlagartig weiter reduziert. Doch bereits wenige Wochen nach dem Ausbruch der Pandemie zog die Nachfrage deutlich an. Eine Preisstagnation oder gar Preisreduzierungen sind in den Angeboten nicht zu verzeichnen. Im Gegenteil, der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre setzt sich in den Immobilienmetropolen fort.

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Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. 

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

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BGH, Urteil vom 11.12.2020, Az: V ZR 26/20.

Amtlicher Leitsatz

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

Zum Sachverhalt

Die Klägerin (bzw. deren Erblasserin) hatte eine Wohnung vermietet. Der Mieter hatte einen Teil davon untervermietet. Nachdem der Mieter verstorben war und das Mietverhältnis endete (also kein Eintritt eines Hausgenossen oder Nachfolge eines Erben), verlangte die Klägerin von dem Untermieter die gesamte Wohnung heraus. Da der Untermieter die Herausgabe verweigerte, musste die Herausgabe klageweise geltend gemacht werden. Zusätzlich verlangte die Klägerin vom „Untermieter“ Nutzungsentschädigung.

Begründung

Ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung der gesamten Wohnung ergab sich nach BGH aus § 990 Abs. 2 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB. Zunächst war die alte akademische Frage abzuräumen, dass die Vorschriften über den Herausgabeanspruch des Eigentümers auch gegenüber dem nicht mehr berechtigten Besitzer gelten, bei dem also zwischenzeitlich das ursprünglich vom Hauptmieter abgeleitete Besitzrecht gegenüber der Klägerin erloschen war. Weitere Voraussetzung für einen Anspruch auf Ersatz des durch die Verzögerung der Herausgabe entstehenden Schadens war aber, dass der vormalige Untermieter bei Erwerb des Besitzes bösgläubig war oder von dem Fehlen/Wegfall des Besitzrechts später erfahren hat. Letzteres wurde im Fall bejaht. Dabei entfalle der böse Glaube, der Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs ist, nicht bereits weil der Erblasser der Klägerin als ursprünglicher Vermieter der Untervermietung zugestimmt hatte. Aber auch eine im Rahmen des Räumungsrechtsstreits eingeräumte Räumungsfrist ändert daran nichts, weil sie lediglich verfahrensrechtlicher Aufschub ist, nicht aber die materiellrechtliche Herausgabepflicht ändert. Darüber hinaus entschied der BGH, dass der „Untermieter“ Ersatz hinsichtlich der gesamten Wohnung, nicht nur der ursprünglich von ihm untergemieteten Teilfläche zu zahlen hat, weil es dem Eigentümer nicht zumutbar sei, nur Teile der Wohnung zu vermieten. Der Mietausfallschaden ist damit – bezogen auf die ganze Wohnung – zu berechnen. Eine analoge Anwendung des § 571 Abs. 2 BGB vorliegend auf das Verhältnis zwischen Untermieter und Hauptvermieter (die in der Literatur und Rspr. sehr umstritten ist), wonach bei Gewährung einer Räumungsfrist der Mieter nicht für über den Schaden der Vorenthaltung hinausgehenden Schaden haftet, lässt der BGH (wenngleich er sehr zu dieser Analogie neigt) offen, weil es auch dann nicht zu einer Begrenzung des Schadensersatzanspruchs der Klägerin gegen den „Untermieter“ auf den ihm seinerzeit im Wege der Untermiete überlassenen Teil der Wohnung komme. Dass damit ein Untermieter Räumungsschutz nur um den Preis einer Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung in Anspruch nehmen könne, sei hinzuzunehmen. Dem Vermieter steht dann also ein Anspruch auf Entschädigung für die gesamte Wohnung in Höhe einer ortsüblichen Miete für den Zeitraum der Vorenthaltung zu.

Praxishinweise

Untermieter, die den untervermieteten Teil der Wohnung nach Ende des Hauptmietvertrags nicht herausgeben, leben gefährlich! Sie müssen damit rechnen, letztlich dem Vermieter einen Betrag in Höhe der Miete für die ganze Wohnung bezahlen zu müssen, wenn sie ihren unterangemieteten Teil zurückbehalten.

Umgekehrt sind durch das Urteil die Gefahren für Vermieter geringer, dass ihr Verhalten als teilweiser Verzicht auf die Mietentschädigung angesehen werden könnte. Sinnvoll bleibt es für Vermieter, schon bei Erteilung einer Untermieterlaubnis und spätestens bei Ende des Hauptmietvertrags immer deutlich zu machen, dass der Herausgabeanspruch gegenüber dem Mieter und auch dem Untermieter uneingeschränkt aufrechterhalten wird.

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In unmittelbarer Nachbarschaft zu unserem Büro in Bad Liebenzell wird heute und morgen ein Fertighaus der Firma Rensch erstellt. Alte und neue Fertighäuser begegnen uns in der alltäglichen Bewertungspraxis regelmäßig. Daher ist es für mich interessant und aufschlussreich, die Errichtung des Hauses aus nächster Nähe zu beobachten. Es ist spannend zu sehen, wie das Haus Stück für Stück wächst. Welche Teile im Werk vormontiert wurden, oder wie Wand- und Deckenaufbau gestaltet sind.

Morgen geht es mit dem Dachgeschoss und dem Dachstuhl inkl. Dach weiter. Vielen Dank an die Bauherren, die es mir ermöglichen Einblicke und Eindrücke aus erster Hand und unmittelbarer Nähe zu bekommen. Eine tolle Weiterbildung am lebenden, sprich stündlich wachsenden Objekt.

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Das legitime Interesse eines jeden Immobilienkäufers die Höhe der Grunderwerbsteuer zu reduzieren, hat durch BFH-Urteil einen Dämpfer erhalten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht länger zur Reduzierung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen kann.

Urteil des Bundesfinanzhof vom 16. September 2020, II R 49/17

Leitsätze

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom [...]05.2016 Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu denen sie gehörten (Teileigentumsrechte). In dem Kaufvertrag heißt es, der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (Vorschüsse, Instandhaltungsrücklage usw.) gehe bei Besitzübergang auf den Käufer über. Der Kaufpreis betrug 40.000 €.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) setzte die Grunderwerbsteuer mit Bescheid vom 18.05.2016 unter Berücksichtigung des im Vertrag vereinbarten Kaufpreises auf 2.600 € fest.

Mit ihrem Einspruch machte die Klägerin geltend, die Bemessungsgrundlage sei um die Instandhaltungsrücklage von insgesamt 14.815,19 € zu mindern. Bei entsprechender Aufschlüsselung des um die Instandhaltungsrücklage geminderten Kaufpreises auf die 13 Objekte lägen die Einzelkaufpreise unter der Wertgrenze des § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) von 2.500 €. Der Einspruch blieb erfolglos.

Ihre Klage stützte die Klägerin zum einen darauf, dass sich die Instandhaltungsrücklage kaufpreismindernd auswirke, zum anderen auf deren ertragsteuerrechtliche Behandlung als Wirtschaftsgut. Zwar sei die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 des Wohnungseigentumsgesetzes i.d.F. vom 26.03.2007 (BGBl I 2007, 370 --WEG--) mittlerweile teilrechtsfähig und Eigentümerin des Verwaltungsvermögens. Gleichwohl stelle die Beteiligung des Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrücklage ein bilanzierungspflichtiges Wirtschaftsgut dar (Beschluss des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 05.10.2011 - I R 94/10, BFHE 235, 367, BStBl II 2012, 244). Als Geldforderung, die auf den Erwerber übergehe, müsse sie aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ausgeschieden werden. Dem entsprechend sei der Kaufpreis beim Veräußerer anteilig als Verkaufspreis für das Wirtschaftsgut "Instandhaltungsrücklage" zu behandeln. Das BFH-Urteil vom 02.03.2016 - II R 27/14 (BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619) widerspreche dem nicht, da es zu einem Erwerb in der Zwangsversteigerung ergangen sei.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung sei Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und gehe bei einem Eigentümerwechsel nicht auf den Erwerber über. Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel finde diesbezüglich nicht statt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Erwerb durch Meistgebot oder wie vorliegend durch Kaufvertrag erfolge.

Mit ihrer Revision rügt die Klägerin eine Verletzung der §§ 8 Abs. 1 und 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Die Klägerin beantragt, die Vorentscheidung, die Einspruchsentscheidung vom 28.07.2016 und den Grunderwerbsteuerbescheid vom 18.05.2016 aufzuheben.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet und war daher nach § 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zurückzuweisen. Das FG hat zu Recht entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist.

1. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer u.a. ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet.

Gegenstand des steuerbaren Verpflichtungsgeschäfts ist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG ein Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts. Gemäß § 1 Abs. 3 WEG ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört; für jeden Miteigentumsanteil wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (§§ 3 Abs. 1 und 7 Abs. 1 WEG). Teileigentum unterfällt damit dem Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes (vgl. für Wohnungseigentum BFH-Urteil vom 30.07.1980 - II R 19/77, BFHE 131, 100, BStBl II 1980, 667).

2. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung.

a) Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben (BFH-Urteil vom 25.04.2018 - II R 50/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602, Rz 13, m.w.N.).

b) Beim Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

aa) Nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist grundsätzlich der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Eine Aufteilung des Kaufpreises entsprechend den Grundsätzen zur Aufteilung einer Gesamtgegenleistung ist nur dann geboten, wenn der Kaufvertrag Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt (vgl. BFH-Urteil vom 09.10.1991 - II R 20/89, BFHE 165, 548, BStBl II 1992, 152). Leistungen des Erwerbers, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, insbesondere also für eine andere Leistung aufgewendet werden als für die Verpflichtung, Besitz und Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, scheiden folglich aus der Gegenleistung i.S. der §§ 8 Abs. 1 und 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus (BFH-Urteil vom 06.12.2017 - II R 55/15, BFHE 261, 58, BStBl II 2018, 406, Rz 12, m.w.N.).

bb) Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 7 Satz 1 WEG; Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Aufl., § 21, Rz 146) und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts (BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 13).

(1) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband sui generis (vgl. BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 14, m.w.N.). Ihr gehört nach § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG das Verwaltungsvermögen. Dieses besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten (§ 10 Abs. 7 Satz 2 WEG).

(2) Eine ordnungsmäßige, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung erfordert nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung, die zum Verwaltungsvermögen zählt. Die Instandhaltungsrückstellung i.S. des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, bei der es sich nicht um eine Rückstellung im bilanztechnischen Sinne handelt, ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum dient und die im Wesentlichen durch Beiträge der Wohnungseigentümer angesammelt wird (Merle in Bärmann, a.a.O., § 21 Rz 144, 147). Sie bleibt bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anders als das Zubehör eines Grundstücks i.S. des § 97 Abs. 1 Satz 1, § 98 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, das nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt (vgl. BFH-Beschluss vom 03.06.2020 - II B 54/19, BFH/NV 2020, 1174, Rz 8), kann damit die (anteilige) Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft auch bei entsprechender Einigung von Veräußerer und Erwerber über den Übergang der Instandhaltungsrückstellung nicht auf den Erwerber übergehen.

(3) Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel findet bezüglich der Instandhaltungsrückstellung nicht statt. Die Wohnungseigentümer haben keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen können (BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 16, m.w.N.). Auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass ein Teil des Kaufpreises "für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens" geleistet wird, und der Instandhaltungsrückstellung im Kaufvertrag folglich ein eigenständiger Wert zugemessen wurde, handelt es sich dabei nicht um Aufwand für die Übertragung einer geldwerten nicht unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fallenden Vermögensposition (anders noch zum WEG a.F. BFH-Urteil in BFHE 165, 548, BStBl II 1992, 152, unter II.a). Ein rechtsgeschäftlicher Erwerb dieser Position ist zivilrechtlich nicht möglich (Loose in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 19. Aufl., § 9 Rz 106).

(4) Vor diesem Hintergrund gehört auch das Entgelt, das der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung für die anteilige Instandhaltungsrücklage aufwendet, zu denjenigen Leistungen, die er nach Maßgabe des BFH-Urteils in BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602 gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Unbeachtlich ist dabei, wie die Instandhaltungsrücklage ertragsteuerrechtlich zu behandeln ist.

cc) Auch der mit dem Eigentumsübergang des Teileigentums verbundene gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Erwerber rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die anteilig auf das Teileigentum entfallende Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

(1) Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet kraft Gesetzes eine schuldrechtliche Sonderrechtsbeziehung, aus der sich eine Vielzahl von Rechten und Pflichten ergibt, die untrennbar mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sind (BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 18, m.w.N.). Zu den Rechten des einzelnen Eigentümers gehört z.B. der Anspruch gegenüber der Gemeinschaft auf pflichtgemäße Ermessensentscheidung, ob größere Reparaturarbeiten aus der Instandhaltungsrückstellung bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage erhoben wird (Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 27.03.2003 - 2Z BR 37/03, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2003, 694, unter II.2.b(1), m.w.N.; Reichel-Scherer in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 21 WEG Rz 357; vgl. ferner Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2015 - V ZR 244/14, BGHZ 207, 99, Rz 22).

(2) Bei einer Veräußerung des Teileigentums wird der Erwerber mit Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und Eintragung ins Grundbuch Eigentümer des Teileigentums (§ 4 Abs. 1 WEG) und kraft Gesetzes zugleich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Mitgliedschaft kann für sich allein nicht Gegenstand einer gesonderten Veräußerung sein. Soweit sie überhaupt einen bezifferbaren Wert hat, ist die entsprechende Leistung des Erwerbers untrennbarer Bestandteil dessen, was er aufwendet, um das Grundstück zu erwerben.

3. Das FG ist rechtsfehlerfrei von den dargelegten Maßstäben über die Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung ausgegangen und hat ihren Abzug bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu Recht abgelehnt.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 2 FGO.

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Das IVD-Institut hat die wöchentliche Passantenfrequenz in der Königstraße in Stuttgart seit Anfang 2020 auf Basis von hystreet.com (Dauerfrequenzzählung) analysiert.

„In der von starken Schwankungen geprägten Frequenz-Kurve fallen insbesondere die beiden markanten Einbrüche in Folge der harten Lockdown-Maßnahmen ins Auge“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die neuerliche Schließung u.a. von Einzelhandel und Gastronomie ab Mitte Dezember 2020 ließ die Passanten-Zahlen auf ein fast so niedriges Niveau fallen, wie es bereits im Frühjahr 2020 zu beobachten war.“

Die in der Betrachtung höchste Frequenz-Zahl am Messpunkt Königstraße Mitte wurde in Kalenderwoche 6/2020 ermittelt, als rd. 342.000 Menschen die beliebte Einkaufsmeile durchquerten (nicht in die Analyse einbezogen wird KW 1/20 mit ihrer silvesterbedingt hohen Passanten-Zahl).

Mit Beginn der Ausgangsbeschränkungen sowie der Schließung u.a. von stationärem Einzelhandel und Gastronomie wurde in KW 13/20 der absolute Tiefpunkt erreicht; gerade einmal 50.000 Passanten (15 % des Jahreshöchstwertes) waren während der kompletten Woche in der sonst so hochfrequentierten Königstraße unterwegs.

Ein vermindertes Infektionsgeschehen in den Sommermonaten erlaubte Lockerungen und die Menschen zog es wieder vermehrt in die innerstädtische Einkaufsstraße. Einzelhandel und Gastronomie konnten unter strengen Hygienekonzepten ihren Betrieb weitestgehend wieder aufnehmen.

Während der zweite Lockdown ab Herbst 2020 mit moderateren Maßnahmen begann („Lockdown light“), wurde das gesellschaftliche Leben ab KW 51/20 erneut komplett heruntergefahren. Die Passanten-Zahlen in der Königstraße bewegen sich seitdem auf einem fast so niedrigen Niveau wie im Frühjahr 2020. In KW 6/21 Mitte Februar 2021 durchquerten rd. 90.000 Menschen die Einkaufsmeile.

Gerieten zahlreiche Einzelhändler, Gastronomen und Hoteliers bereits im Frühjahr 2020 in eine existenzielle Notlage, so hat der erneute harte Lockdown die Situation – u.a. auch wegen des massiv eingeschränkten Weihnachtsgeschäfts – weiter verschärft. „Eine speziell auch durch die Pandemie immer stärker werdende Verlagerung in Richtung Online-Handel zu Lasten des stationären Betriebs und in Folge dessen ein vermehrter Abbau im Filialnetz werden nach Corona auch das Straßenbild in der beliebten Königstraße verändern, wobei Nebenkernlagen hiervon deutlich stärker betroffen sein dürften,“ fürchtet Prof. Stephan Kippes.

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Jan Gänger hat auf n-tv den Berliner Mietendeckel zutreffend kommentiert. Ein sehr lesenswerter Artikel, der einiges auf den Punkt bringt. Ideologie war noch nie nein guter Ratgeber zur Lösung von Problemen.

Auch die Welt hat den Mietendeckel heute aufgegriffen und kommentiert. Michael Fabricius meint hierzu: "Fiasko in Berlin: Der Mietpreisdeckel ist eine dumme Idee."

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Was ist ein Pflanzenmarkt, vor allem aber der Grund und Boden wert? Mit dieser Fragestellung durfte ich mich in den letzten Tagen intensiv auseinandersetzen. Das Spannende im vorliegenden Bewertungsfall ist die Lage der Gärtnerei - Ortsrandlage im engeren Speckgürtel von Sindelfingen. 

Als Gutachter kommt man da schnell auch mal auf die Idee, den Pflanzenmarkt freizulegen und die Fläche einer Wohnbebauung zuzuführen. Doch geht das so einfach? Gibt es einen Bebauungsplan? Was sieht der Flächennutzungsplan dort vor? Und befinden wir uns noch im Innenbereich oder schon im Außenbereich?

Diese und weitere Fragen werden durch den Sachverständigen im Rahmen der Gutachtenerstellung geklärt. In diesem Fall hat sich eine Lage im Außenbereich nach § 35 BauGB ergeben. Somit sind dort nur sog. privilegierte Vorhaben zulässig. Der Gartenbaubetrieb zählt hierzu zweifelsfrei. Aber eine Wohnbebauung ist dort (aktuell) nicht möglich.

Könnte sich zukünftig eine Wohnbebauung möglicherweise abzeichnen? Dann hätten wir einerseits aktuell faktisches Bauland, denn der Gartenbaubetrieb ist ja zur Bebauung im Außenbereich privilegiert. Andererseits hätten wir Bauerwartungsland, so wie es in vielen Gemeinden vorhanden ist, wenn ein gewisser Siedlungsdruck gegeben ist und regelmäßig neue Baugebiete, die ja zuvor dem Außenbereich zuzuordnen waren, entstehen.

Bauerwartungsland sind nach § 5 Abs. 2 ImmoWertV Flächen, die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung (vgl. § 1 ImmoWertV Rn. 40 ff.) aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.

Nach eingehender Prüfung musste eine mögliche Bauerwartung auf der Fläche verneint werden, da keine konkreten Tatsachen vorlagen, die mit hinreichender Sicherheit eine Bebauung erwarten lassen.

Im Ergebnis wurde der Wert der Grundstücke - analog zur Bodenwertermittlung für eine landwirtschaftliche Hofstelle im Außenbereich - ermittelt. Der Wert der Gebäude, bzw. der Verkehrswert des Gesamtobjekts, konnte dann im Ertragswertverfahren ermittelt werden.

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Nach einer Berechnung des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Baden-Württemberg im Jahr 2020 bei insgesamt 45,1 Mrd. €.

„Die Immobilienumsätze in Baden-Württemberg bleiben von der Pandemie unberührt“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „vielmehr verzeichnen sie im corona-gebeutelten Jahr 2020 ein beachtliches Wachstum von +8 % und erreichen mit 45,1 Mrd. € erneut eine neue Rekordmarke.“

Während im Jahr 2000 in Baden-Württemberg Immobilien im Wert von 20,6 Mrd. € umgesetzt wurden, so haben sich die Umsätze in Immobilien im Jahr 2020 mehr als verdoppelt (+120 %).

Insbesondere das starke erste Quartal, also noch vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie, trug mit Immobilienumsätzen von 11,6 Mrd. € zu diesem herausragenden Ergebnis bei. Nach einer leichten „Delle“ mit lediglich 10,3 Mrd. € im zweiten Quartal im Zusammenhang mit dem Corona-Ausbruch nahm der Markt im dritten Quartal mit 11,1 Mrd. € wieder mehr Fahrt auf. Das vierte Quartal schloss mit einem starken Ergebnis von 12,0 Mrd. € ab.

Trotz der deutlich angezogenen Immobilienpreise, insbesondere in den Ballungszentren Baden-Württembergs, bleibt die Investition in Immobilien für viele private Käufer sowie institutionelle Anleger unverändert attraktiv. „Die ansteigenden Immobilienumsätze sind in erster Linie auf steigende Umsätze je Verkauf zurückzuführen und nicht unbedingt auf eine zunehmende Zahl der Verkaufsfälle“, so Prof. Stephan Kippes.

Treiber für die landesweit kontinuierlich steigenden Immobilienpreise und infolgedessen anziehenden Immobilienumsätze ist vor allem die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien bei gleichzeitig unzureichenden Bautätigkeiten. Zwischenzeitlich langsam steigende Bauzinsen ab dem Jahresende 2017 und die damit verbundene Angst vor einem allmählichen Ende der Niedrigzinsphase haben Kaufentscheidungen beeinflusst und die starken Anstiege der Immobilienumsätze in den vergangenen Jahren befeuert. Die Nullzinsphase treibt die ohnehin hohe Investitionsbereitschaft weiter an.

Auch in der bundesdeutschen Betrachtung verzeichneten die Immobilienumsätze im Jahr 2020 trotz Pandemie ein Plus von 4,5 % gegenüber 2019. Demnach wurden Immobilien im Wert von 310,7 Mrd. € umgesetzt (2019: 297,2 Mrd. €).

Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerbsteuern. Grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen oder Share-Deals, bei denen Immobilien in einem Unternehmensmantel gehandelt werden, sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten.

Der Beitrag Immobilienumsätze in Baden-Württemberg wachsen trotz Pandemie um beachtliche 8 % erschien zuerst auf Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen Tobias Volle.